Kalkulator povrata na investiciju u nekretninu
Unesite cijenu, vlastiti novac, period i scenarij. Kalkulator računa godišnji povrat na vaš kapital (IRR) i pokazuje ono što brošure prešućuju: da li renta pokriva ratu.
Pretpostavke (bazni scenarij): neto prinos od najma 5,0%, rast vrijednosti 4,0% godišnje; kredit 5,0% na 15 godina, mjesečna otplata. Bez poreza i troškova kupovine. Ilustracija, nije ponuda ni garancija prinosa.
Bez kredita, ista nekretnina: 8,3% godišnje.
- Vlastiti kapital na početku
- 75.000 €
- Neto renta godišnje
- 7.500 €
- Rata kredita godišnje
- 7.117 €
- Novčani tok godišnje
- +383 €
- Vrijednost nekretnine nakon 10 god.
- 222.037 €
- Vaš kapital nakon prodaje i otplate duga
- 190.608 €
Renta pokriva 105% rate kredita.
Kako čitati rezultat
Tri stvari koje gledam prve
Povrat na vaš kapital
IRR pokazuje koliko godišnje zarađuje novac koji ste zaista uložili, uključujući prodaju na kraju perioda.
Da li renta pokriva ratu
Ako ne pokriva, razliku plaćate sami, svake godine. To nije nužno loše, ali mora biti odluka, a ne iznenađenje.
Konzervativni scenarij
Promijenite scenarij na konzervativni. Ako investicija i tada ima smisla, odluka je čvrsta.
Pretpostavke
Tri scenarija tržišta
| Scenarij | Neto prinos od najma | Rast vrijednosti godišnje |
|---|---|---|
| Konzervativni | 3,5% | 1,5% |
| Bazni | 5,0% | 4,0% |
| Optimistični | 6,5% | 6,0% |
Pitanja
Česta pitanja o kalkulatoru
Šta je IRR?
IRR ili interna stopa povrata je godišnja stopa koja uzima u obzir sve uplate i isplate i trenutak u kojem se dešavaju: početni ulog, godišnji novčani tok i iznos koji vam ostane nakon prodaje i otplate duga. Zato je poštenija mjera od prostog dijeljenja zarade sa ulogom.
Zašto je povrat sa kreditom veći?
Zato što isti rast vrijednosti i ista renta rade na manji vlastiti ulog. To vrijedi dok je ukupni povrat nekretnine veći od kamate. Kalkulator zato uz povrat pokazuje i da li renta pokriva ratu: veći povrat na papiru ponekad znači doplatu iz džepa svake godine.
Šta kalkulator ne uzima u obzir?
Poreze, troškove kupovine i prodaje, promjenu kamate i godine u kojima renta izostane. Neto prinos u scenarijima je pretpostavka, a ne podatak o konkretnoj nekretnini. Za stvarnu odluku radi se studija isplativosti na stvarnim brojkama.
Brojke za stvarnu nekretninu izgledaju drugačije.
Pošaljite mi ponudu koju razmatrate. Izračunat ću je sa stvarnom rentom, porezima i troškovima, u tri scenarija.
