Vodič za investitoreMediteranPT

Investiranje u nekretnine u Portugalu

Tržište sa jednim od najbržih rastova cijena u Evropi i niskim prinosima u Lisabonu. Nekretnine od 2023. ne vode do Golden Visa, a put do državljanstva je od 2026. dvostruko duži.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

PortugalPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+16,5%Rast cijena stanova, godišnjeINE, portugalski zavod za statistiku, 2. kv. 2026.

4,3%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, maj 2026.

2,3%Inflacija 2025.Svjetska banka

+1,9%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Lisabon
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 10.804.871 (2025.)
BDP po stanovniku: 32.082 USD (2025.)
Rast BDP-a: +1,9% (2025.)
Rast cijena: +16,5% godišnje (INE, portugalski zavod za statistiku, 2. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 4,29% (Global Property Guide, maj 2026.). Lisabon 3,76%, Setúbal 4,89%.

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Portugalu i kako?

Stranci kupuju nekretnine u Portugalu bez ograničenja. Potreban je portugalski poreski broj (NIF) i, po potrebi, poreski zastupnik. Kupovina ide u dva koraka: predugovor uz kaparu i konačni ugovor kod notara ili advokata, nakon čega se vlasništvo upisuje u registar nekretnina.

Kapara ima težinu: kupac koji odustane u pravilu je gubi, a prodavac koji odustane vraća je dvostruko. Zato due diligence radim prije predugovora, a ne između dva potpisa.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Porez na prenos (IMT)	Progresivan, do 7,5% za stambene nekretnine; povoljnije stope važe za dom u kojem se stalno živi.
Taksa (Imposto do Selo)	0,8% vrijednosti pri kupovini.
Porez na prihod od najma	25% za stambeni najam (opšta posebna stopa je 28%); snižene stope važe za najam do propisanog iznosa rente.
Porez na dobit pri prodaji	Oporezuje se 50% dobiti, po progresivnim stopama od 12,5% do 48%; isto važi i za nerezidente.
Godišnji porezi (IMI i AIMI)	IMI 0,3–0,45% porezne vrijednosti gradskih nekretnina. AIMI 0,7% za fizička lica na vrijednost iznad praga od 600.000 € po osobi.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Golden Visa više ne ide kroz nekretnine

Nema programa

Portugalska Golden Visa i dalje postoji kroz druge rute, na primjer ulaganje u fondove, ali se kupovina nekretnine od oktobra 2023. ne računa. Novi Zakon o državljanstvu, na snazi od 19. maja 2026., produžio je rok boravka potreban za državljanstvo na deset godina (sedam za državljane EU i zemalja portugalskog govornog područja), a rok se računa od izdavanja prve dozvole boravka.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Portugalu, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Očuvanje kapitala

Euro, jurisdikcija EU i snažna potražnja; cijena toga su visoka ulazna cijena i nizak tekući prinos.

Više o ovoj namjeri

Lično korištenje

Lisabon, Porto, Algarve i Madeira za život ili drugi dom; licenca za korištenje objekta je obavezna provjera.

Više o ovoj namjeri

Rast vrijednosti

Rast je bio dvocifren; ulazak sada traži disciplinu oko cijene i jasan izlaz, jer prinos ne nosi čekanje.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Portugalu prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Izvod iz registra nekretnina i poreska kartica: vlasnik, tereti, površine.
Licenca za korištenje objekta i usklađenost sa projektom.
Dugovi prema zajednici vlasnika i lokalnim porezima.
Licenca za kratkoročni najam, ako je to plan: u mnogim zonama su ograničene.
Uslovi kapare i rokovi u predugovoru.
Energetski certifikat.

Makro slika

Inflacija u Portugalu, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 17,9%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 15,2% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

1,3%2021.
7,8%2022.
4,3%2023.
2,4%2024.
2,3%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Portugalu

Mogu li dobiti portugalsku Golden Visa kupovinom nekretnine?

Ne. Od oktobra 2023. kupovina nekretnine se više ne računa za Golden Visa. Program postoji kroz druge rute, na primjer ulaganje u fondove, čije uslove provjeravamo za konkretan slučaj.

Koliko se čeka na portugalsko državljanstvo?

Od 19. maja 2026. traži se deset godina zakonitog boravka, odnosno sedam za državljane EU i zemalja portugalskog govornog područja. Rok se računa od izdavanja prve dozvole boravka.

Koliki su porezi pri kupovini u Portugalu?

Plaća se porez na prenos (IMT), koji je progresivan i za stambene nekretnine ide do 7,5%, i taksa od 0,8%. Godišnje se plaća općinski porez IMI od 0,3% do 0,45% porezne vrijednosti.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Turska Sjeverni Kipar Grčka Italija Španija Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Portugalu?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com