Leverage: kako finansijska poluga mijenja računicu
Leverage ili finansijska poluga je korištenje pozajmljenog novca, kredita banke ili plaćanja na rate developeru, da sa istim vlastitim kapitalom kupite veću ili više nekretnina. Povećava povrat na vaš novac kada stvari idu po planu, i gubitak kada ne idu.
Kada ima smisla
- Ukupni povrat nekretnine je veći od cijene duga.
- Renta pokriva ratu i u konzervativnom scenariju.
- Imate rezervu za prazne mjesece i rast kamate.
- Valuta kredita je ista kao valuta rente.
Primjer
Ista nekretnina od 200.000 €, tri načina kupovine
Neto prinos od najma 5%, rast vrijednosti 4% godišnje, kredit 5% na 15 godina, period 10 godina.
| Bez kredita | 50% kredita | 70% kredita | |
|---|---|---|---|
| Vlastiti novac na početku | 200.000 € | 100.000 € | 60.000 € |
| Neto renta godišnje | 10.000 € | 10.000 € | 10.000 € |
| Rata kredita godišnje | — | 9.490 € | 13.285 € |
| Novčani tok godišnje | +10.000 € | +510 € | −3.285 € |
| Renta pokriva ratu | — | da, 105% | ne, 75% |
| Vrijednost nekretnine nakon 10 godina | 296.049 € | 296.049 € | 296.049 € |
| Ostatak duga nakon 10 godina | — | 41.905 € | 58.667 € |
| Godišnji povrat na vaš kapital (IRR) | 8,3% | 10,1% | 11,7% |
Više kredita podiže povrat na vaš kapital, ali i ulog u igri. Sa 70% kredita renta više ne pokriva ratu i svake godine doplaćujete 3.285 € iz vlastitog džepa. Ako renta padne ili kamata poraste, poluga radi protiv vas. Zato kredit ne biram prema najvišem povratu, nego prema tome šta možete nositi u lošem scenariju.
Povrat je interna stopa povrata (IRR) na godišnjim novčanim tokovima. Bez poreza i troškova kupovine. Ilustracija, nije ponuda ni garancija prinosa.Oblici poluge
Tri načina da kupite tuđim novcem
Kredit banke
Klasična hipoteka: banka finansira dio cijene, nekretnina je zalog. Odlučuju kamata, rok i da li je stopa fiksna ili promjenjiva.
Plaćanje na rate developeru
Dio cijene plaćate tokom gradnje, nekad i nakon useljenja. Umjesto kamate nosite rizik isporuke.
Refinansiranje
Kredit na nekretninu koju već imate oslobađa kapital za narednu kupovinu. Raste ukupni dug, pa i osjetljivost na kamate.
Rizici
Šta poluga pojačava kada krene loše
- Kamata. Promjenjiva stopa može pojesti novčani tok koji je na početku bio pozitivan.
- Prazni mjeseci. Rata stiže svaki mjesec, renta ne mora.
- Pad vrijednosti. Dug ostaje isti, a vaš kapital u nekretnini se smanjuje brže nego bez kredita.
- Valuta. Kredit u jednoj, a renta u drugoj valuti dodaje rizik koji nema veze sa nekretninom.
Pojmovi koje ovdje koristim: LTV (odnos kredita i vrijednosti), DSCR (pokrivenost duga) i cash-on-cash povrat. Objašnjeni su u pojmovniku.
Pitanja
Česta pitanja o finansijskoj poluzi
Šta je leverage u nekretninama?
Leverage ili finansijska poluga je korištenje pozajmljenog novca, kredita banke ili plaćanja na rate developeru, da sa istim vlastitim kapitalom kupite veću ili više nekretnina. Povećava povrat na vaš novac kada stvari idu po planu, i gubitak kada ne idu.
Kada kredit povećava povrat?
Kada je ukupni povrat nekretnine, renta plus rast vrijednosti, veći od cijene duga. Tada svaki pozajmljeni euro zarađuje više nego što košta. Kada je povrat manji od kamate, poluga povećava gubitak.
Koliki kredit je previše?
Onaj kod kojeg renta ne pokriva ratu u konzervativnom scenariju, a vi nemate rezervu da razliku plaćate godinama. U primjeru sa 70% kredita renta pokriva 75% rate, pa vlasnik svake godine doplaćuje 3.285 €.
Je li plaćanje na rate developeru isto što i kredit?
Djeluje slično, jer nekretninu kontrolišete uz manji početni ulog, ali rizik je drugačiji: umjesto kamate nosite rizik da developer kasni ili ne isporuči. Zato se uplate vežu za faze gradnje i garancije.
Želite znati koliko kredita vaša investicija može nositi?
Pošaljite budžet i namjeru. Izračunat ću tri scenarija i pokazati gdje renta prestaje pokrivati ratu.
