Vodič za investitoreMediteranIT

Investiranje u nekretnine u Italiji

Zrelo tržište sa sporim rastom privrede i velikim razlikama između gradova: Milano se ponaša kao sjeverna Evropa, jug kao tržište visokog prinosa. Boravka kroz kupovinu nekretnine nema.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

ItalijaPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+5,2%Rast cijena stanova, godišnjeIstat, 1. kv. 2026.

7,2%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, januar 2026.

1,5%Inflacija 2025.Svjetska banka

+0,5%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Rim
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 58.915.656 (2025.)
BDP po stanovniku: 43.309 USD (2025.)
Rast BDP-a: +0,5% (2025.)
Rast cijena: +5,2% godišnje (Istat, 1. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 7,23% (Global Property Guide, januar 2026.). Milano 5,26%, Firenca 5,88%, Palermo 8,25%, Catania 9,17%.
Tražena cijena: 2.188 €/m² u prosjeku; Milano 5.653 €/m², Rim 3.779 €/m² (april 2026., Immobiliare.it prema Global Property Guide)

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Italiji i kako?

Državljani EU kupuju bez ograničenja. Državljani zemalja izvan EU koji ne žive u Italiji mogu kupiti ako postoji reciprocitet sa njihovom zemljom; oni sa važećom dozvolom boravka kupuju kao domaći. Potreban je italijanski poreski broj (codice fiscale).

Kupovina obično ima dva koraka: predugovor uz kaparu, koji se registruje, i konačni ugovor kod notara, koji provjerava vlasništvo i terete i upisuje prenos. Prije predugovora provjeravam da li stvarno stanje odgovara katastarskom i građevinskom: bespravne izmjene su čest razlog da prodaja padne.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Kupovina od privatnog lica	Registarski porez 9% katastarske vrijednosti (2% za prvi dom), uz fiksne hipotekarne i katastarske takse.
Kupovina od investitora	PDV 10% na cijenu (4% za prvi dom, 22% za luksuzne kategorije), uz fiksne takse.
Porez na prihod od najma	Paušalni porez „cedolare secca” od 21% (26% za kratkoročni najam od druge nekretnine nadalje) ili redovno progresivno oporezivanje.
Porez na dobit pri prodaji	Dobit je oporeziva ako se nekretnina proda u roku od pet godina (moguć zamjenski porez od 26%); nakon pet godina se ne oporezuje.
Godišnji porez (IMU)	Osnovna stopa 0,86% katastarske osnovice, uz odluku općine do 1,06%; za glavni dom se u pravilu ne plaća.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Bez programa kroz nekretnine

Nema programa

Italijanska investitorska viza traži ulaganje u državne obveznice (2 miliona €), italijansku kompaniju (500.000 €), inovativni startup (250.000 €) ili donaciju (1 milion €); kupovina nekretnine se ne računa. Za život od pasivnog prihoda postoji posebna viza (residenza elettiva).

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Italiji, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Renta

Gradovi juga i univerzitetski centri nose najviši bruto prinos; Milano i Firenca niži, uz veću likvidnost.

Više o ovoj namjeri

Lično korištenje

Drugi dom na jezerima, obali ili u gradu umjetnosti; obnova starih objekata traži realan budžet i dozvole.

Više o ovoj namjeri

Očuvanje kapitala

Prvoklasne lokacije u Milanu, Rimu i Firenci: euro, uređen pravni sistem i duboko tržište kupaca.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Italiji prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Izvod iz registra nekretnina: vlasnik, hipoteke, služnosti.
Usklađenost stvarnog stanja sa katastrom i građevinskim dozvolama.
Energetski certifikat (APE) i stanje instalacija.
Troškovi i dugovi prema zajednici etažnih vlasnika.
Pravo preče kupovine kod zaštićenih i poljoprivrednih objekata.
Reciprocitet za državljanstvo kupca.

Makro slika

Inflacija u Italiji, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 17,2%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 14,7% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

1,9%2021.
8,2%2022.
5,6%2023.
1,0%2024.
1,5%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Italiji

Mogu li državljani zemalja izvan EU kupiti nekretninu u Italiji?

Mogu, ako sa njihovom zemljom postoji reciprocitet ili ako imaju važeću dozvolu boravka u Italiji. Reciprocitet provjeravamo prije predugovora, jer bez njega notar ne može ovjeriti prenos.

Koliki je porez pri kupovini nekretnine u Italiji?

Zavisi od prodavca. Kod kupovine od privatnog lica plaća se registarski porez od 9% katastarske vrijednosti, odnosno 2% za prvi dom. Kod kupovine od investitora plaća se PDV od 10%, odnosno 4% za prvi dom i 22% za luksuzne kategorije.

Daje li kupovina nekretnine u Italiji pravo boravka?

Ne. Italijanska investitorska viza traži ulaganje u obveznice, kompaniju, startup ili donaciju, a ne u nekretnine. Vlasništvo može pomoći kod vize za lica sa pasivnim prihodom, ali je samo po sebi ne donosi.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Turska Sjeverni Kipar Grčka Španija Portugal Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Italiji?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com