Vodič za investitoreMediteranES

Investiranje u nekretnine u Španiji

Najlikvidnije tržište Mediterana za strane kupce. Golden Visa je ukinuta 2025., porezi za nerezidente izvan EU osjetno su viši, a prijedlog dodatnog poreza od 100% i dalje stoji u parlamentu.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

ŠpanijaPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+13,9%Rast cijena stanova, godišnjeBanco de España, 1. kv. 2026.

5,5%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, stanje 2026.

2,7%Inflacija 2025.Svjetska banka

+2,8%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Madrid
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 49.355.143 (2025.)
BDP po stanovniku: 38.627 USD (2025.)
Rast BDP-a: +2,8% (2025.)
Rast cijena: +13,9% godišnje (Banco de España, 1. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 5,45% (Global Property Guide, stanje 2026.). Barcelona 7,40%, Palma 4,41%.
Pokazatelji MM Real Estate: rast vrijednosti +11,5% godišnje, prinos od najma 5,3% (pregled tržišta, preuzeto 9. 10. 2026.)
Kamata na štednju: 0,50% do jedne godine, 1,52% preko jedne godine (kraj 2025., Banco de España prema pregledu MM Real Estate)

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Španiji i kako?

Stranci kupuju bez opštih ograničenja. Potreban je identifikacioni broj stranca (NIE) i, praktično, račun u španskoj banci. Kupcima izvan EU u pojedinim općinama treba saglasnost Ministarstva odbrane, što može trajati dva do četiri mjeseca. Ugovor se potpisuje kod notara, a vlasništvo upisuje u registar nekretnina.

Prijedlog zakona iz maja 2025., koji bi kupcima nerezidentima izvan EU uveo dodatni porez u visini 100% vrijednosti, do oktobra 2026. nije usvojen i nije stigao na raspravu u plenumu. Nije povučen, pa ga pratimo kao politički rizik.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Porez na promet (ITP), polovne nekretnine	Od 4% do 13%, zavisno od regije: Madrid 6%, Andaluzija 7%, Valencija 9%, Katalonija do 13%.
Novogradnja	PDV 10% i taksa na ovjeru (AJD) od 0,75% do 1,5%, zavisno od regije.
Porez na prihod od najma (nerezidenti)	Izvan EU: 24% na bruto prihod, bez odbitka troškova. EU i EEA: 19% na neto prihod.
Nekretnina koja se ne izdaje	Porez na pripisani prihod: 24% (19% za EU) na 1,1–2% katastarske vrijednosti godišnje.
Porez na dobit pri prodaji	19% za nerezidente. Kupac zadržava 3% cijene i uplaćuje ga poreskoj upravi kada kupuje od nerezidenta.
Godišnji porez (IBI)	Lokalni porez od 0,4% do 1,1% katastarske vrijednosti za gradske nekretnine.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Golden Visa ukinuta 3. aprila 2025.

Nema programa

Kupovina nekretnine u Španiji više ne daje pravo boravka. Dozvole izdate ranije obnavljaju se po starim pravilima. Ko želi živjeti u Španiji bez rada, upućen je na druge osnove boravka, koje provjeravamo za konkretan slučaj.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Španiji, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Lično korištenje

Costa del Sol, Costa Blanca, Baleari i veliki gradovi: najdublje tržište drugog doma u Evropi.

Više o ovoj namjeri

Očuvanje kapitala

Euro, uređen registar i velik broj kupaca pri izlazu; porezi za nerezidente izvan EU smanjuju neto povrat.

Više o ovoj namjeri

Renta

Za kupca izvan EU porez od 24% na bruto najam mijenja računicu. Turistički najam traži licencu, koja je u više gradova ograničena ili se više ne izdaje.

Više o ovoj namjeri

Rast vrijednosti

Cijene rastu dvocifreno; ulazak sada traži jasan plan izlaza i rezervu za promjenu propisa.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Španiji prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Izvod iz registra (nota simple): vlasnik, hipoteke, zabilježbe.
Dozvola prve useljivosti i usklađenost objekta sa dozvolama.
Dugovi prema zajednici vlasnika i neplaćeni IBI: prelaze na kupca.
Turistička licenca, ako je cilj kratkoročni najam.
Zadržavanje 3% cijene kada je prodavac nerezident.
Saglasnost Ministarstva odbrane u općinama gdje je propisana.

Makro slika

Inflacija u Španiji, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 18,4%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 15,5% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

3,1%2021.
8,4%2022.
3,5%2023.
2,8%2024.
2,7%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Španiji

Postoji li još Golden Visa u Španiji?

Ne. Španska Golden Visa ukinuta je 3. aprila 2025. i kupovina nekretnine više ne daje pravo boravka. Dozvole izdate prije tog datuma obnavljaju se po starim pravilima.

Koliki porez na najam plaća vlasnik izvan EU?

Nerezident izvan EU plaća 24% na bruto prihod od najma, bez prava na odbitak troškova. Rezidenti zemalja EU i EEA plaćaju 19% na neto prihod. Na nekretninu koja se ne izdaje plaća se porez na pripisani prihod.

Je li uveden porez od 100% za strane kupce u Španiji?

Nije. Prijedlog zakona podnesen u maju 2025. do oktobra 2026. nije usvojen i nije stigao na raspravu u plenumu. Nije ni povučen, pa stanje provjeravamo prije svake kupovine.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Turska Sjeverni Kipar Grčka Italija Portugal Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Španiji?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com