Vodič za investitoreSjeverna AmerikaUS

Investiranje u nekretnine u Sjedinjenim Američkim Državama

Jedno od najvećih i najlikvidnijih tržišta nekretnina na svijetu, otvoreno za strane kupce i sa čvrstom zaštitom vlasništva. Kupiti je jednostavno; posao je u porezima, strukturi vlasništva i izboru grada, jer se cijene i prinosi razlikuju od države do države.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

Sjedinjene Američke DržavePodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+2,6%Rast cijena kuća, godišnjeFHFA, juli 2026.

6,7%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, 2. kv. 2026.

2,9%Inflacija 2024.Svjetska banka

+2,2%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Washington
Valuta: američki dolar (USD)
Stanovništvo: 341.784.857 (2025.)
BDP po stanovniku: 90.027 USD (2025.)
Rast BDP-a: +2,2% (2025.)
Rast cijena: +2,6% godišnje (FHFA, juli 2026.)
Bruto prinos od najma: 6,71% (Global Property Guide, 2. kv. 2026.). Chicago 8,59%, Houston 8,75%, Miami 6,84%, New York 5,03%.
Medijalna cijena postojećeg doma: 429.100 USD; Srednji zapad 340.400 USD (NAR, august 2026.)
Kamata na stambeni kredit: 7,40% za 30 godina, fiksno (Freddie Mac, 8. 10. 2026.); godinu ranije 6,30%
Strani kupci: 67.100 kupljenih domova za 45,3 milijarde USD od aprila 2025. do marta 2026.; 48% plaćeno gotovinom (NAR)
Prisustvo u SAD-u: kancelarija u Chicagu (MM Real Estate USA LLC) i cjelogodišnja izložba Property Expo Chicago

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Sjedinjenim Američkim Državama i kako?

Na saveznom nivou nema opšteg ograničenja: stranac može kupiti stan, kuću ili zgradu na svoje ime ili preko kompanije, bez obaveze boravka i bez posebne dozvole. Pojedine savezne države, među njima Florida i Teksas, ograničavaju kupovinu državljanima i kompanijama iz zemalja koje smatraju rizičnim, poput Kine, Rusije, Irana i Sjeverne Koreje. Državljani Bosne i Hercegovine i zemalja regije nisu obuhvaćeni, ali pravilo provjeravam za saveznu državu u kojoj kupujete.

Kupovina počinje ponudom i ugovorom sa rokovima za inspekciju objekta, procjenu i kredit. Kapara se polaže na escrow račun treće strane, a ne prodavcu. Title kompanija provjerava vlasništvo i terete i izdaje osiguranje vlasništva (title insurance), a na zatvaranju (closing) se isplaćuje cijena i upisuje prenos. U Illinoisu obje strane po običaju zastupaju advokati. Kupovina je moguća i na daljinu.

Prije ponude odlučujemo na koga se kupuje: lično, preko američkog LLC-a ili preko strane kompanije. Od toga zavise porez na nasljedstvo, porez na najam i trošak vođenja. Kredit je moguć i bez američke kreditne istorije, ali uz veće učešće, obično 25–40%, i kamatu višu od prosječnih 7,40%. Zato gotovo polovina stranih kupaca plaća gotovinom.

U SAD-u radim preko kompanije MM Real Estate USA LLC, koja ima kancelariju u Chicagu, organizuje Property Expo Chicago i vodi portfolio nekretnina za kupce koji žele kupiti u SAD-u. Dio provjera zato obavljam na licu mjesta, sa lokalnim advokatom i title kompanijom.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Troškovi zatvaranja (closing costs)	Za kupca obično 2–5% cijene: title usluge i osiguranje vlasništva, advokat, procjena, upis i, kod kredita, naknade banke. Provizije agenata se ugovaraju; od augusta 2024. kupac sa svojim agentom potpisuje pisani ugovor prije razgledanja.
Porez na prenos	Zavisi od savezne države i grada. U Chicagu gradski porez iznosi 5,25 USD na svakih 500 USD cijene (1,05%): 3,75 USD plaća kupac, a 1,50 USD prodavac. Država Illinois i okrug naplaćuju svoj dio.
Godišnji porez na imovinu	Lokalni porez, različit od okruga do okruga. U Illinoisu je efektivna stopa nešto ispod 1,8% vrijednosti godišnje, najviša u SAD-u (Construction Coverage, 2026.). Uz osiguranje i naknadu zajednice vlasnika (HOA), to je glavna razlika između bruto i neto prinosa.
Porez na prihod od najma (nerezident)	30% na bruto najam, bez odbitka troškova. Vlasnik može izabrati da se prihod oporezuje kao prihod od djelatnosti u SAD-u: tada plaća porez na neto prihod, nakon troškova, kamate i amortizacije, po saveznim stopama od 10% do 37%, uz godišnju prijavu (obrazac 1040-NR). Savezne države dodaju svoj porez: Illinois 4,95%, a Florida i Teksas ga nemaju.
Porez pri prodaji (FIRPTA)	Kada prodaje strano lice, kupac zadržava 15% prodajne cijene i uplaćuje ga poreskoj upravi; ako nekretninu kupuje za vlastito stanovanje, zadržava 10% do cijene od milion USD i ništa do 300.000 USD. To je akontacija: porez na dobit obračunava se u prijavi, po stopama do 20% za nekretninu držanu duže od godinu dana (do 25% na dio koji odgovara amortizaciji), a razlika se vraća.
Porez na nasljedstvo (estate tax)	Za strance koji ne žive u SAD-u prag je samo 60.000 USD američke imovine; iznad toga stope idu do 40%. Zato se struktura vlasništva dogovara prije kupovine, sa poreskim savjetnikom.
Ugovor o dvostrukom oporezivanju	SAD nemaju ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja sa Bosnom i Hercegovinom, kao ni sa Srbijom i Crnom Gorom (lista IRS-a). Poresku obavezu u zemlji u kojoj živite provjeravamo posebno.

Posljednja provjera: 12. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Kupovina nekretnine ne daje vizu

Nema programa

Vlasništvo nad nekretninom u SAD-u ne daje vizu ni pravo boravka. Državljani Bosne i Hercegovine, Srbije i Crne Gore ulaze kao posjetioci, sa vizom B-1/B-2; državljani Hrvatske i Slovenije putuju u okviru programa bez viza, uz odobrenje ESTA.

Investitorska viza EB-5 traži ulaganje od 800.000 USD u područjima ciljanog zapošljavanja, odnosno 1.050.000 USD drugdje, u posao koji otvara najmanje deset radnih mjesta. Kuća ili stan za vlastite potrebe se ne računa. Iznosi se od 1. januara 2027. usklađuju sa inflacijom. Viza E-2 traži ulaganje u aktivan posao kojim investitor upravlja; Bosna i Hercegovina je na listi zemalja čiji državljani mogu podnijeti zahtjev, ali samo iznajmljivanje nekretnine nije takav posao.

Izdavanje useljeničkih viza državljanima 75 zemalja, među kojima je i Bosna i Hercegovina, bilo je obustavljeno od 21. januara 2026. Savezni sud je obustavu poništio 21. augusta 2026, a vlada se žalila. Stanje provjeravamo sa imigracionim advokatom u trenutku odluke.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Sjedinjenim Američkim Državama, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Renta

Bruto prinos je najviši u Philadelphiji (8,9%), Houstonu (8,8%) i Chicagu (8,6%), a najniži na obalama: New York 5,0%, Los Angeles 4,6%. Porez na imovinu i osiguranje odnose velik dio, pa računam neto.

Više o ovoj namjeri

Očuvanje kapitala

Imovina u dolarima, duboko tržište i osiguranje vlasništva. Za investitora čija je imovina u eurima i markama to je valutna diverzifikacija, uz rizik kursa dolara.

Više o ovoj namjeri

Lično korištenje

Dom za porodicu ili dijete koje studira ili radi u SAD-u, što je čest slučaj u dijaspori. Vlasništvo ne produžava dozvoljeni boravak.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Sjedinjenim Američkim Državama prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Title search i osiguranje vlasništva: vlasnik, hipoteke, založna prava, neplaćeni porezi.
Inspekcija objekta u roku iz ugovora: konstrukcija, krov, instalacije.
Porez na imovinu i osiguranje: sadašnji iznosi i šta se mijenja nakon kupovine.
Zajednica vlasnika (HOA): mjesečna naknada, rezerve, najavljeni vanredni troškovi i pravila izdavanja.
Pravila najma u tom gradu: kratkoročni najam, zaštita zakupaca, depoziti.
Struktura vlasništva i porezi prije ponude: najam, nasljedstvo i FIRPTA pri izlasku.

Makro slika

Inflacija u Sjedinjenim Američkim Državama, 2021–2024.

Cijene su od 2021. do 2024. porasle ukupno 15,8%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 13,6% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

4,7%2021.
8,0%2022.
4,1%2023.
2,9%2024.
n. p.2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Sjedinjenim Američkim Državama

Mogu li stranci kupiti nekretninu u SAD-u?

Mogu. Na saveznom nivou nema opšteg ograničenja za kupovinu stana ili kuće, a za samu kupovinu nije potreban boravak u SAD-u. Pojedine savezne države ograničavaju kupce iz određenih zemalja, poput Kine, Rusije i Irana; državljani Bosne i Hercegovine nisu obuhvaćeni. Kupovina ne daje pravo boravka.

Koliki porez plaća stranac na najam u SAD-u?

Nerezident plaća 30% na bruto najam, bez odbitka troškova, osim ako izabere da se prihod oporezuje kao prihod od djelatnosti u SAD-u. Tada plaća porez na neto prihod, nakon troškova, kamate i amortizacije, po saveznim stopama od 10% do 37%, i podnosi godišnju prijavu. SAD i Bosna i Hercegovina nemaju ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.

Šta je FIRPTA?

FIRPTA je pravilo po kojem kupac zadržava 15% prodajne cijene kada nekretninu u SAD-u prodaje strano lice i taj iznos uplaćuje poreskoj upravi. To nije konačan porez nego akontacija: porez na dobit obračunava se u poreskoj prijavi, a više uplaćeni iznos se vraća.

Mogu li dobiti zelenu kartu kupovinom nekretnine u SAD-u?

Ne. Kupovina kuće ili stana ne daje vizu ni boravak. Program EB-5 traži ulaganje od 800.000 ili 1.050.000 USD u posao koji otvara najmanje deset radnih mjesta, a kuća ili stan za vlastite potrebe se ne računa.

Gdje je najviši prinos od najma u SAD-u?

Prema Global Property Guide (2. kv. 2026.), bruto prinos je najviši u Philadelphiji (8,87%), Houstonu (8,75%) i Chicagu (8,59%), a prosjek SAD-a je 6,71%. New York je na 5,03%, Los Angeles na 4,59%. Neto prinos je niži za porez na imovinu, osiguranje, upravljanje i prazne mjesece.

Izvori

Posljednja provjera: 12. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Bosna i Hercegovina Crna Gora Hrvatska Srbija Albanija Turska Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Sjedinjenim Američkim Državama?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com