Primjeri izračuna: ista nekretnina, četiri ishoda
Brojke ispod nisu stvarni klijenti ni stvarne nekretnine. To su ilustracije istog modela koji koristi kalkulator, da vidite kako se odluka mijenja kada se promijene finansiranje i scenarij.
Stan za rentu, bez kredita
Stan od 150.000 € kupljen vlastitim novcem, bazni scenarij, deset godina.
- Uloženo
- 150.000 €
- Neto renta godišnje
- 7.500 €
- Vrijednost nakon 10 godina
- 222.037 €
- Godišnji povrat (IRR)
- 8,3%
Miran novčani tok i nikakav dug. Cijena toga je da je sav kapital u jednoj nekretnini.
Isti stan, pola na kredit
Ista nekretnina i isti scenarij, ali 75.000 € vlastitog novca i 75.000 € kredita uz 5% na 15 godina.
- Uloženo
- 75.000 €
- Rata godišnje
- 7.117 €
- Novčani tok godišnje
- +383 €
- Renta pokriva ratu
- 105%
- Kapital nakon prodaje i otplate duga
- 190.608 €
- Godišnji povrat (IRR)
- 10,1%
Povrat na vlastiti novac je veći, a renta još pokriva ratu. Preostalih 75.000 € može u drugu nekretninu ili ostaje kao rezerva.
70% kredita u konzervativnom scenariju
Isti stan sa 45.000 € vlastitog novca, ali tržište ide sporije: neto prinos 3,5%, rast vrijednosti 1,5% godišnje.
- Uloženo na početku
- 45.000 €
- Neto renta godišnje
- 5.250 €
- Rata godišnje
- 9.964 €
- Novčani tok godišnje
- −4.714 €
- Renta pokriva ratu
- 53%
- Godišnji povrat (IRR)
- 4,7%
- Bez kredita, isti scenarij
- 4,8%
Renta pokriva tek oko polovine rate, pa vlasnik svake godine doplaćuje 4.714 €. Kada je povrat nekretnine niži od kamate, poluga smanjuje povrat umjesto da ga poveća.
Novac na banci, 2021–2025.
100.000 KM na štednji u Bosni i Hercegovini, uz pretpostavljenu kamatu od 1,8% godišnje, četiri godine.
- Iznos na računu 2025.
- 107.397 KM
- Rast cijena 2021–2025.
- 27,9%
- Kupovna moć u cijenama iz 2021.
- 83.951 KM
- Realna promjena
- −16,0%
Iznos na računu je porastao, a kupovna moć pala. To je trošak čekanja, koji se ne vidi na izvodu.
Pouka
Šta ovi primjeri pokazuju
- Ista nekretnina daje različit povrat zavisno od finansiranja: zato se struktura bira prema namjeri, a ne prema najvišem broju.
- Poluga pomaže samo dok je povrat nekretnine veći od kamate i dok renta nosi ratu.
- Odluka se donosi na konzervativnom scenariju. Bazni i optimistični su bonus.
- I neodlučnost ima cijenu: novac koji miruje gubi kupovnu moć.
Želite ovakav izračun za nekretninu koju razmatrate?
Pošaljite ponudu. Izračunat ću je sa stvarnom rentom, porezima i troškovima, u tri scenarija, i reći da li bih je kupio.
