12 provjera prije kupovine nekretnine
Kontrolna lista koju koristim prije svake preporuke. Odštampajte je i ponesite na razgledanje ili sastanak sa prodavcem. Ako na neko pitanje nemate odgovor, još nije vrijeme za kaparu.
Minet Musić · 12 provjera prije kupovine nekretnine · minetmusic.com/prirucnik/
Prije nego što pogledate nekretninu
Namjera: Znam li zašto kupujem i šta mi je glavni cilj?
Lično korištenje, renta, rast vrijednosti, očuvanje kapitala ili boravak. Jedna namjera mora biti glavna.
Budžet i rezerva: Znam li ukupni budžet, sa porezima, taksama i opremanjem, i koliko mi ostaje rezerve?
Cijena iz oglasa nije ukupni trošak. Rezerva je ono što vas čuva od prodaje u pogrešnom trenutku.
Horizont: Na koliko godina mogu vezati ovaj novac, i šta ako mi zatreba ranije?
Od horizonta zavise i tržište i tip nekretnine i izlaz.
Tržište: Jesam li uporedio/la najmanje tri tržišta ili lokacije po istim mjerilima?
Prinos, rast, porezi i pravila za strane kupce, u istoj valuti i nakon troškova.
Nekretnina i papiri
Vlasništvo: Je li prodavac upisani vlasnik i je li nekretnina bez tereta?
Svjež izvod iz zemljišne knjige ili registra: vlasnik, hipoteke, sporovi, zabilježbe.
Dozvole: Postoje li građevinska i upotrebna dozvola, i odgovara li stvarno stanje papirima?
Dograđeni i prenamijenjeni dijelovi su čest razlog da upis ili kredit ne prođu.
Developer: Šta je ovaj developer do sada isporučio, u kojem roku i kako finansira gradnju?
U izgradnji kupujete obećanje. Provjerite ko ga daje.
Cijena: Kako se cijena odnosi prema ostvarenim prodajama, a ne prema oglasima?
Uz to nezavisna procjena vrijednosti, posebno kada kupujete na daljinu.
Novac i izlaz
Ugovor i plaćanje: Jesu li uplate vezane za faze gradnje i šta se dešava ako prodavac kasni?
Garancije, penali i pravo na raskid moraju pisati u ugovoru, ne u prepisci.
Prihod: Na čemu se zasniva očekivana renta, i šta ostaje nakon troškova i poreza?
Stvarni ugovori u istoj zgradi, popunjenost kroz cijelu godinu, neto umjesto bruto.
Finansiranje: Ako kupujem na kredit, pokriva li renta ratu i u lošijem scenariju?
Ako ne pokriva, razliku plaćate sami. To mora biti odluka, a ne iznenađenje.
Izlaz: Ko je budući kupac, koliko brzo se ovakva nekretnina prodaje i koliko košta prodaja?
Porez na dobit, provizije i rok držanja ulaze u računicu prije kupovine.
Kako čitati rezultat. Ako na svih dvanaest pitanja imate dokumentovan odgovor, spremni ste za odluku. Ako nemate na jedno ili dva, to su tačke za pregovore ili dodatnu provjeru. Ako nemate na tri ili više, zastanite: rizik koji ne vidite je najskuplji.
Lista je opšta i ne zamjenjuje pravnu ni poresku provjeru za konkretnu nekretninu i tržište.Dalje
Šta ako ne možete sami odgovoriti na sva pitanja?
Upravo to radim za investitore: tražim dokumente, provjeravam ih sa lokalnim advokatom i procjeniteljem i prevodim nalaze u odluku.
Recite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.
