Česta pitanja o investiranju u nekretnine
Kratki odgovori na ono što investitori najčešće pitaju prije prvog razgovora: o saradnji, namjeri, provjeri, riziku i tržištima.
O saradnji
Ko je Minet Musić?
Minet Musić je savjetnik za investicije u nekretnine iz Sarajeva. Arhitekta je po obrazovanju, sa 20 godina iskustva u savjetovanju investitora na 20 tržišta. Vlasnik je kompanija MM Real Estate, Evaloan i Adria Investment Advisory, te vlasnik i organizator sajma nekretnina Property Expo, uključujući Property Expo Chicago.
Šta radi savjetnik za investicije u nekretnine?
Pomaže investitoru da odluči šta, gdje i kada kupiti u skladu sa svojim ciljem. Radi analizu tržišta, due diligence, studiju isplativosti, procjenu rizika i exit strategiju, i to prije nego što novac promijeni vlasnika.
Po čemu se savjetnik razlikuje od agenta za nekretnine?
Agent prodaje nekretnine koje ima u ponudi. Savjetnik polazi od vašeg cilja i tek onda traži tržište i nekretninu koji mu odgovaraju. Kada brojke ne stoje, savjetuje da ne kupite.
Kako izgleda prvi razgovor?
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Definišemo namjeru, budžet i horizont i dogovaramo da li i kako mogu pomoći. Ne morate imati odabrano tržište ni nekretninu.
Kako se naplaćuje savjetovanje?
Način i visinu naknade dogovaramo unaprijed i u pisanom obliku, prema obimu posla: jedno tržište ili više, jedna nekretnina ili portfolio. Prije početka znate šta dobijate, koliko košta i do kada.
Mogu li raditi s vama ako živim u inostranstvu?
Možete. Razgovori, analize i izvještaji rade se na daljinu, a kupovina se na većini tržišta može provesti preko punomoćnika.
Radite li samo sa velikim budžetima?
Ne. Metod je isti bez obzira na budžet; mijenja se izbor tržišta i tip nekretnine. Okvirni budžet navodite u upitu da bi prvi razgovor bio konkretan.
O namjeri i strategiji
Da li je bolje kupiti nekretninu za rentu ili za rast vrijednosti?
Zavisi od namjere. Ako vam treba redovan prihod, birate lokaciju sa stabilnom potražnjom za najmom i gledate neto prinos. Ako gradite kapital, birate lokaciju u razvoju i raniju fazu kupovine. Većini investitora na period od pet do deset godina odgovara kombinacija.
Šta je leverage i kada ima smisla?
Leverage ili finansijska poluga je korištenje pozajmljenog novca, kredita ili plaćanja na rate developeru, za kupovinu nekretnine. Ima smisla kada je prinos nekretnine veći od cijene duga i kada renta pokriva ratu i u lošijem scenariju. Poluga povećava povrat na vlastiti kapital, ali i rizik.
Moram li imati sav novac odmah?
Ne. Mnoge nekretnine, posebno novogradnja, mogu se finansirati kroz fazno plaćanje ili rate direktno developeru, a dio investicije može pokriti kredit. Koja struktura ima smisla zavisi od vaše namjere i novčanog toka.
Kada je pravo vrijeme za kupovinu nekretnine?
Pravo vrijeme određuju tri stvari: vaša namjera, cijena u odnosu na stvarnu vrijednost i faza tržišta. Savršen trenutak se vidi tek unazad, pa je bolje pitanje da li ova kupovina ima smisla po ovoj cijeni i u konzervativnom scenariju.
Koliko ušteđevine treba uložiti u nekretnine?
Ne postoji jedan odgovor. Zavisi od toga koliko novca vam treba dostupno, kolika su vam primanja i koliko dugo novac može biti vezan. Prvo se određuje rezerva koja ostaje likvidna, pa tek onda iznos za ulaganje.
Je li bolje kupiti jednu veću ili dvije manje nekretnine?
Dvije manje nekretnine na različitim lokacijama ili tržištima raspoređuju rizik i daju dva izlaza, ali traže više upravljanja. Jedna veća je jednostavnija, a sav rizik je na jednoj adresi. Odluka zavisi od namjere i budžeta.
O provjeri i riziku
Šta je due diligence nekretnine?
Due diligence ili dubinska analiza je provjera nekretnine prije kupovine: vlasništva i tereta, dozvola, developera, ugovora i cijene u odnosu na stvarnu tržišnu vrijednost. Cilj je otkriti rizike dok još možete pregovarati ili odustati.
Šta je exit strategija?
Exit strategija je unaprijed definisan plan izlaska iz investicije: kada prodajete, kome, po kojoj očekivanoj cijeni i šta radite ako tržište uspori. Dobra investicija ima izlaz definisan prije kupovine.
Je li sigurno kupiti nekretninu u izgradnji?
Može biti, ako se provjere developer i dozvole, ako su uplate vezane za faze gradnje i ako ugovor sadrži garancije i penale za kašnjenje. Bez toga kupujete obećanje bez pokrića.
Koji je najveći rizik kod kupovine nekretnine u inostranstvu?
Najčešće nije tržišni, nego pravni rizik i rizik izlaza: nejasno vlasništvo, projekat koji nije isporučen ili nekretnina koju je teško prodati. Zato se oni provjeravaju prije prinosa.
Šta znači „garantovan prinos”?
Obećanje developera ili operatera da će vam određeno vrijeme isplaćivati dogovorenu rentu. Vrijedi koliko i onaj ko ga daje i ugovor u kojem piše, a često je već uračunato u višu cijenu nekretnine.
Treba li mi advokat ako imam savjetnika?
Treba. Savjetnik vodi investicionu odluku i koordinira provjeru, a pravnu provjeru vlasništva i ugovora na svakom tržištu radi lokalni advokat, po lokalnom pravu.
O tržištima i programima
Na kojim tržištima radite?
Na 20 tržišta: Bosna i Hercegovina, Crna Gora, Hrvatska, Srbija, Albanija, Turska, Sjeverni Kipar, Grčka, Italija, Španija, Portugal, Ujedinjeno Kraljevstvo, Gruzija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Katar, Saudijska Arabija, Jordan, Liban, Indonezija, Sjedinjene Američke Države.
Koje tržište je najbolje za investiranje u nekretnine?
Ne postoji najbolje tržište, nego tržište koje odgovara vašoj namjeri, budžetu i horizontu. Za rentu se gledaju neto prinos i popunjenost, za rast faza ciklusa i ponuda, za očuvanje kapitala pravna sigurnost i valuta.
Gdje kupovina nekretnine donosi boravak ili državljanstvo?
Od tržišta sa kojima radim, državljanstvo direktno kroz nekretninu nudi Turska, a dozvolu boravka uz propisani prag, između ostalih, Grčka, UAE, Katar, Crna Gora, Gruzija i Jordan. Španija je program ukinula 2025., a Portugal je nekretnine isključio 2023. godine.
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini?
Mogu, pod uslovom reciprociteta sa zemljom čiji su državljani. Ako reciprociteta nema, nekretnina se kupuje preko kompanije registrovane u BiH. Vlasništvo se stiče upisom u zemljišnu knjigu.
Plaća li se porez u dvije zemlje?
Prihod od nekretnine u pravilu se oporezuje u zemlji u kojoj je nekretnina. Obaveza u zemlji u kojoj živite zavisi od tamošnjih propisa i ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, pa to prije kupovine provjerava poreski savjetnik.
Niste našli svoje pitanje?
Pošaljite ga. Odgovorit ću lično, a ako je pitanje često, dodat ću ga i ovdje.
