Vodič za investitoreAzijaID

Investiranje u nekretnine u Indoneziji

Bali nudi veliki turistički promet i prinose koji izgledaju privlačno na papiru. Stranac, međutim, ovdje ne kupuje zemlju nego pravo: razlika između zakupa, prava korištenja i vlasništva preko kompanije je razlika između investicije i spora.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

IndonezijaPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+0,7%Rast cijena stanova, godišnjeBank Indonesia, 18 gradova, 2. kv. 2026.

5,8%Bruto prinos od najma, vile na BalijuGlobal Property Guide, 1. kv. 2026.

1,9%Inflacija 2025.Svjetska banka

+5,1%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Džakarta
Valuta: indonežanska rupija (IDR)
Stanovništvo: 285.721.236 (2025.)
BDP po stanovniku: 5.060 USD (2025.)
Rast BDP-a: +5,1% (2025.)
Rast cijena: +0,7% godišnje (Bank Indonesia, 18 gradova, 2. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 5,80% (Global Property Guide, 1. kv. 2026.). vile na Baliju 5,80%; prosjek Indonezije 8,30%, Džakarta 10,57%.

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Indoneziji i kako?

Puno vlasništvo nad zemljom (Hak Milik) rezervisano je za indonežanske državljane. Stranac ima tri zakonita puta: zakup (Hak Sewa), obično na 25 do 30 godina uz mogućnost produženja; pravo korištenja (Hak Pakai), do 30 godina uz produženja, za koje je potrebna boravišna dozvola; i pravo gradnje (HGB) preko kompanije sa stranim kapitalom (PT PMA), za koju se traži planirano ulaganje od oko 10 milijardi rupija.

Kod zakupa vrijednost pada kako se rok bliži kraju, pa se izlaz planira na dan kupovine. Jednako važno je zoniranje: vila izgrađena izvan turističke zone ili bez građevinskog odobrenja ne može se zakonito izdavati.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Taksa na sticanje (BPHTB)	Do 5% vrijednosti; plaća kupac.
Porez prodavca	2,5% bruto vrijednosti prenosa.
PDV	Efektivno 11% kod kupovine od developera (12% za luksuzna dobra).
Porez na prihod od najma	10% konačnog poreza na prihod od izdavanja zemljišta i zgrada; za nerezidente provjeravamo stopu poreza po odbitku.
Godišnji porez (PBB)	Do 0,5% oporezive vrijednosti.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Second Home viza i Golden Visa

Program aktivan

Second Home viza traži oko 2 milijarde rupija (oko 130.000 USD) u obliku depozita ili vlasništva nekretnine i daje boravak na pet ili deset godina. Golden Visa za individualne investitore traži 350.000 USD (pet godina) ili 700.000 USD (deset godina) u državnim obveznicama, dionicama ili fondovima; za desetogodišnju se priznaje i stan vrijedan najmanje milion USD, ali ne i samostalna vila na zasebnoj parceli.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Indoneziji, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Renta

Turistički najam vila uz prinos oko 5,8% bruto. Zakonito izdavanje traži pravu zonu, odobrenja i licencu.

Više o ovoj namjeri

Lično korištenje

Drugi dom ili duži boravak; pravo korištenja je vezano za boravišnu dozvolu.

Više o ovoj namjeri

Rezidencija i državljanstvo

Second Home viza je jedna od pristupačnijih u Aziji; Golden Visa ide prvenstveno kroz finansijska ulaganja.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Indoneziji prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Vrsta prava koje stičete i koliko mu je roka ostalo.
Zoniranje parcele: turistička, stambena ili zelena zona.
Građevinsko odobrenje (PBG) i potvrda o ispravnosti objekta (SLF).
Ugovor o zakupu: produženje, nasljeđivanje, prenos na trećeg.
Notar nezavisan od prodavca i agenta.
Licenca i porezi za turističko izdavanje.

Makro slika

Inflacija u Indoneziji, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 12,5%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 11,1% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

1,6%2021.
4,2%2022.
3,7%2023.
2,2%2024.
1,9%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Indoneziji

Mogu li stranci kupiti nekretninu na Baliju?

Stranci ne mogu imati puno vlasništvo nad zemljom u Indoneziji. Zakonito mogu steći zakup, pravo korištenja ili pravo gradnje preko kompanije sa stranim kapitalom. Kupovina na ime lokalnog posrednika je nezakonita i rizična.

Šta je razlika između zakupa i vlasništva na Baliju?

Zakup (Hak Sewa) je ugovorno pravo na određeni broj godina, obično 25 do 30, nakon čega se nekretnina vraća vlasniku zemlje ako se zakup ne produži. Vrijednost zakupa pada kako se rok bliži kraju, pa se izlaz planira unaprijed.

Koliki je prinos od izdavanja vile na Baliju?

Prema Global Property Guide, bruto prinos vila na Baliju bio je oko 5,8% u prvom kvartalu 2026. Neto prinos je niži za upravljanje, održavanje, poreze i mjesece bez gostiju.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Bosna i Hercegovina Crna Gora Hrvatska Srbija Albanija Turska Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Indoneziji?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com