Investiranje u nekretnine u Bosni i Hercegovini
Valuta vezana za euro i rast oslonjen na domaću potražnju. Ovdje su brojke, pravila i rizici ovog tržišta, bez uljepšavanja.
Osnovni podaci
- Glavni grad
- Sarajevo
- Valuta
- konvertibilna marka (BAM), vezana za euro
- Stanovništvo
- 3.140.095 (2025.)
- BDP po stanovniku
- 10.382 USD (2025.)
- Rast BDP-a
- +2,1% (2025.)
- Rast cijena
- +5,2% godišnje (Agencija za statistiku BiH, 2. kv. 2026.)
- Bruto prinos od najma
- 3,99% (Global Property Guide, oktobar 2025.). Sarajevo 3,90%, Banja Luka 4,08%.
- Pokazatelji MM Real Estate
- rast vrijednosti +8,7% godišnje, prinos od najma 4,5% (pregled tržišta, preuzeto 9. 10. 2026.)
- Kamata na štednju
- 0,60% do jedne godine, 1,80% preko jedne godine (kraj 2025., Centralna banka BiH prema pregledu MM Real Estate)
- Kamata na stambeni kredit
- 4,20% fiksna, 4,90% varijabilna (kraj 2025., isti izvor)
- Cijena novogradnje
- 3.126 KM/m² u prosjeku, 4.131 KM/m² u Sarajevu (4. kv. 2025., Agencija za statistiku BiH)
Vlasništvo
Ko može kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini i kako?
Strani državljani mogu steći vlasništvo nad nekretninom u Bosni i Hercegovini pod uslovom reciprociteta: ako državljani BiH mogu kupiti nekretninu u zemlji kupca. Gdje reciprociteta nema, kupuje se preko kompanije registrovane u BiH.
Kupovina ide kroz notarski obrađen ugovor i upis u zemljišnu knjigu; vlasnik ste tek upisom. Kod novogradnje posebno provjeravam građevinsku i upotrebnu dozvolu i etažiranje, jer bez njih stan ne može biti upisan kao zasebna jedinica.
Troškovi i porezi
Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji
Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.
| Stavka | Pravilo |
|---|---|
| Porez na promet nekretnina | Federacija BiH: do 5%, stopu i obveznika propisuje kanton (u Kantonu Sarajevo plaća kupac). Republika Srpska i Brčko distrikt: nema poreza na promet. |
| PDV na novogradnju | 17% na prvi prenos novoizgrađene nekretnine; u pravilu je uključen u cijenu investitora. |
| Porez na prihod od najma | Oporezuje se porezom na dohodak (u Federaciji BiH stopa je 10%); priznati troškovi i stope razlikuju se po entitetima. |
| Godišnji porez na imovinu | Federacija BiH: 0,5–3 KM po m², zavisno od kantona. Republika Srpska: do 0,20% procijenjene vrijednosti. Brčko distrikt: 0,05–1%. |
| Notar i upis | Notarska naknada i taksa za upis u zemljišnu knjigu, prema vrijednosti nekretnine. |
Boravak i državljanstvo
Bez investicionog programa
Uz uslove
Bosna i Hercegovina nema program boravka ni državljanstva kroz investiciju. Privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom moguć je uz dodatne uslove iz Zakona o strancima, koje provjeravamo za konkretan slučaj.
Gdje, prema namjeri
Šta gledati u Bosni i Hercegovini, zavisno od toga zašto kupujete
Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.
Lično korištenje
Gradovi za život, planinski centri (Jahorina, Bjelašnica, Vlašić) i Neum na moru. Dozvole i etažiranje provjeriti prije kapare.
Više o ovoj namjeriRenta
Bruto prinos je oko 4%, pa se računica pravi na neto prinosu. Najam traže studenti, zaposleni i turisti, zavisno od lokacije.
Više o ovoj namjeriRast vrijednosti
Ulazna cijena i faza projekta odlučuju hoćete li biti iznad ili ispod prosjeka tržišta.
Više o ovoj namjeriOčuvanje kapitala
Marka je vezana za euro, a kamata na štednju je ispod inflacije: nekretnina ovdje prije svega čuva kupovnu moć.
Više o ovoj namjeriDue diligence
Šta provjeravam u Bosni i Hercegovini prije uplate
Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.
- Zemljišnoknjižni izvadak: vlasnik, tereti, zabilježbe i plombe.
- Građevinska i upotrebna dozvola, usklađenost izvedenog stanja sa projektom.
- Etažiranje i mogućnost upisa stana kao zasebne jedinice.
- Developer: isporučeni projekti, poštovanje rokova, način finansiranja gradnje.
- Cijena naspram ostvarenih prodaja, uz nezavisnu procjenu vrijednosti.
Makro slika
Inflacija u Bosni i Hercegovini, 2021–2025.
Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 27,9%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 21,8% kupovne moći.
Pitanja
Česta pitanja o kupovini nekretnine u Bosni i Hercegovini
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini?
Mogu, pod uslovom reciprociteta sa zemljom čiji su državljani. Ako reciprociteta nema, nekretnina se kupuje preko kompanije registrovane u BiH. U oba slučaja vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu.
Koliki je porez na promet nekretnina u BiH?
U Federaciji BiH do 5%, a stopu i obveznika propisuje kanton; u Kantonu Sarajevo porez plaća kupac. U Republici Srpskoj i Brčko distriktu nema poreza na promet. Kod novogradnje se umjesto poreza na promet plaća PDV od 17%, obično uključen u cijenu.
Isplati li se kupiti stan u Sarajevu za izdavanje?
Bruto prinos od najma u Sarajevu je oko 3,9% (Global Property Guide, oktobar 2025.), a nakon troškova i praznih mjeseci neto prinos je niži. Kupovina samo radi rente zato traži pažljiv odabir lokacije i cijene; računica se popravlja kada se uračuna i rast vrijednosti.
Izvori
- PwC Worldwide Tax Summaries: Bosnia and Herzegovina (pregledano 23. 9. 2026.)
- Global Property Guide: Bosnia and Herzegovina
- Svjetska banka: pokazatelji za BiH
- Služba za poslove sa strancima BiH: privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nepokretnom imovinom
- MM Real Estate: pregled tržišta BiH
Druga tržišta
Razmišljate o kupovini u Bosni i Hercegovini?
Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.
