Due diligence nekretnine
Due diligence ili dubinska analiza je provjera nekretnine prije kupovine: vlasništva i tereta, dozvola, developera, ugovora i cijene u odnosu na stvarnu tržišnu vrijednost. Cilj je otkriti rizike dok još možete pregovarati ili odustati.
Kada vam treba
- Prije rezervacije ili kapare, dok još možete odustati bez gubitka.
- Kod kupovine u izgradnji, kada kupujete obećanje.
- Kod kupovine na daljinu, kada nekretninu i prodavca ne poznajete lično.
Obuhvat
Šta analiza obuhvata
- Vlasništvo i tereti: ko je upisan kao vlasnik, hipoteke, sporovi i zabilježbe.
- Dozvole: građevinska i upotrebna dozvola, usklađenost sa planom.
- Developer: isporučeni projekti, poštovanje rokova, finansijska stabilnost.
- Cijena: poređenje sa ostvarenim prodajama i nezavisna procjena vrijednosti.
- Ugovor i plaćanje: uplate vezane za faze gradnje, garancije i penali za kašnjenje.
- Prihod: realna renta i popunjenost, a ne brojke iz brošure.
- Porezi i troškovi: porez pri kupovini, održavanje, upravljanje i porez na prihod.
- Izlaz: ko je budući kupac i koliko brzo se nekretnina može prodati.
Rezultat
Šta dobijate
Izvještaj o provjeri: šta je provjereno, na osnovu kojih dokumenata, šta je nađeno i šta to znači za cijenu i ugovor. Pravne nalaze potvrđuje lokalni advokat, a vrijednost nezavisni procjenitelj.
Rezultat ovog koraka u metodu: Lista rizika prije uplate. Svaki korak ima pisani rezultat, da preporuku možete provjeriti, a ne samo vjerovati joj.
U praksi
Šest znakova da treba stati
Prodavac požuruje
Cijena „samo danas” ili rok koji ne ostavlja vrijeme za provjeru.
Dokumenti stižu kasnije
Vlasnički list, dozvole ili nacrt ugovora nisu dostupni prije uplate.
Potpisuje neko drugi
Vlasnik u registru nije lice koje prodaje, a punomoć je nejasna.
Uplate bez pokrića
Plaćanje nije vezano za faze gradnje i nema garancije.
Nema upotrebne dozvole
Objekat je useljen, ali formalno nije završen.
Garantovan prinos
Obećanje bez ugovorne obaveze i bez pokrića u stvarnim rentama.
Pitanja
Česta pitanja: due diligence nekretnine
Šta je due diligence nekretnine?
Due diligence ili dubinska analiza je provjera nekretnine prije kupovine: vlasništva i tereta, dozvola, developera, ugovora i cijene u odnosu na stvarnu tržišnu vrijednost. Cilj je otkriti rizike dok još možete pregovarati ili odustati.
Ko radi pravni dio provjere?
Pravnu provjeru na svakom tržištu radi lokalni advokat, jer se vlasništvo i dozvole provjeravaju po lokalnom pravu. Ja koordiniram provjeru, tražim prava dokumenta i tumačim nalaze kroz investicionu logiku: šta znače za cijenu, rizik i izlaz.
Šta ako provjera nađe problem?
Tri su ishoda. Ako se problem može riješiti, postaje uslov u ugovoru. Ako se ne može riješiti, ali se može izmjeriti, postaje argument za nižu cijenu. Ako ugrožava vlasništvo ili izlaz, preporuka je da ne kupite.
Ostale usluge
Usluge se nadovezuju jedna na drugu
Analiza tržišta nekretnina
Odgovara na pitanja gdje i kada, prije pitanja šta.
PročitajteStudija isplativosti
Tri scenarija: konzervativni, bazni i optimistični. Odluka se donosi na konzervativnom.
PročitajteProcjena rizika investicije
Sedam vrsta rizika: tržišni, pravni, rizik developera, finansijski, valutni, regulatorni i rizik likvidnosti.
PročitajteExit strategija
Izlaz se planira prije ulaska: on određuje šta i gdje kupujete.
PročitajteRecite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.
