Ulaganje u nekretnine radi rasta vrijednosti
Ulaganje radi rasta vrijednosti je kupovina sa ciljem kapitalne dobiti: ulazite po nižoj cijeni, u ranoj fazi novogradnje ili na lokaciji u razvoju, i izlazite kada vrijednost poraste. Zarada se pravi pri kupovini, a naplaćuje pri prodaji.
„Kupujem da prodam skuplje.”
Namjera određuje tržište, tip nekretnine, trenutak kupovine, finansiranje i izlaz. Ispod je šta ova namjera traži od vas i od tržišta.
Pregled
Rast vrijednosti: šest stvari koje treba znati
- Kome odgovara
- Investitorima sa dužim dahom kojima ne treba tekući prihod i koji mogu čekati pravi trenutak za prodaju.
- Šta mjerimo
- Ulaznu cijenu naspram uporedivih prodaja, očekivani rast lokacije, interni povrat (IRR) i vrijeme do izlaza.
- Gdje kupiti
- Lokacije ispred talasa: nova infrastruktura, rast stanovništva i turizma, manjak kvalitetne ponude.
- Kada kupiti
- Rano: u pretprodaji ili ranoj fazi gradnje, i rano u tržišnom ciklusu.
- Tipičan izlaz
- Preprodaja pred završetak gradnje ili po završetku, ili nakon tri do pet godina.
- Najčešća greška
- Kupovina bez plana izlaza. Rast na papiru ne vrijedi ništa ako u trenutku prodaje nema kupca.
Kako radim
Četiri koraka za ovu namjeru
Metod je isti za svaku investiciju; kod ove namjere težište je na sljedećem.
Zašto bi vrijednost rasla
Tražim konkretan razlog: novu infrastrukturu, rast stanovništva ili turizma, manjak kvalitetne ponude. „Tržište raste” nije razlog.
Ulazna cijena
Cijenu u pretprodaji poredim sa završenim stanovima u okruženju i sa ostvarenim prodajama.
Developer i ugovor
U ranoj fazi kupujete obećanje. Provjeravam ko ga daje, čime ga garantuje i šta se dešava ako kasni.
Izlaz
Ko je kupac za tri do pet godina, koliko sličnih stanova izlazi na tržište u isto vrijeme i koliki su porez i troškovi prodaje.
Tržišta
Tržišta na kojima se ova namjera najčešće ostvaruje
Izbor zavisi od budžeta, valute i rizika koji možete podnijeti. Na stranici svakog tržišta je šta gledati za ovu namjeru.
Pitanja
Česta pitanja: rast vrijednosti
Šta je IRR i zašto je važan kod rasta vrijednosti?
IRR ili interna stopa povrata je godišnja stopa koja uzima u obzir sve uplate i isplate i trenutak u kojem se dešavaju. Kod kupovine na rate i prodaje nakon nekoliko godina daje realniju sliku od prostog poređenja kupovne i prodajne cijene.
Da li je kupovina u izgradnji rizičnija?
Jeste, jer kupujete nekretninu koja još ne postoji. Rizik se smanjuje provjerom developera i dozvola, uplatama vezanim za faze gradnje i garancijama u ugovoru. Zauzvrat je ulazna cijena obično niža.
Koliko dugo treba držati nekretninu?
Kod ove namjere najčešće dvije do sedam godina. Rok zavisi od faze projekta, tržišnog ciklusa i poreza: na dijelu tržišta dobit se ne oporezuje ako se nekretnina proda nakon određenog broja godina.
Druge namjere
Niste sigurni da je ovo vaša namjera?
Lično korištenje
„Kupujem da koristim.”
PročitajteRenta
„Kupujem da mi nekretnina plaća.”
PročitajteRenta + rast vrijednosti
„Kupujem da zaradim dvaput.”
PročitajteOčuvanje kapitala
„Kupujem da sačuvam.”
PročitajteRezidencija i državljanstvo
„Kupujem plan B.”
PročitajteRecite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.
