Od namjere do izlaza u pet koraka
Analiza tržišta, due diligence, studija isplativosti, procjena rizika i exit strategija nisu pet odvojenih usluga, nego jedan redoslijed. Primjenjujem ga na svakom tržištu i za svaki budžet, zato moju preporuku možete provjeriti, a ne samo vjerovati joj.
Metod
Pet koraka. Nijedan se ne preskače.
Svaki korak završava pisanim rezultatom. Ako neki korak pokaže da ne treba ići dalje, stajemo.
Namjera
Ciljevi, budžet, horizont i tolerancija na rizik. Bez toga svaka nekretnina izgleda kao prilika. Rezultat: investicioni profil. Šest namjera
Analiza tržišta
Gdje i kada: poredim tržišta, lokacije i fazu ciklusa kroz ponudu, potražnju, cijene i rente. Rezultat: uži izbor tržišta i lokacija. Analiza tržišta
Due diligence
Vlasništvo, dozvole, developer, ugovor i cijena naspram stvarne tržišne vrijednosti. Rezultat: lista rizika prije uplate. Due diligence
Isplativost i rizik
Prinos, novčani tok i povrat u tri scenarija, uz mapu rizika. Rezultat: studija isplativosti. Studija isplativosti Procjena rizika
Kupovina i izlaz
Struktura plaćanja i finansiranja. Izlaz definišemo prije kupovine: kada, kome i po kojoj cijeni. Rezultat: exit strategija. Exit strategija
Usluge pojedinačno
Možete naručiti cijeli proces ili jedan korak
Analiza tržišta nekretnina
Rezultat je uži izbor tržišta i lokacija koji odgovara vašoj namjeri i budžetu.
Šta obuhvata i šta dobijateDue diligence nekretnine
Rezultat je lista rizika sa preporukom: kupiti, pregovarati ili odustati.
Šta obuhvata i šta dobijateStudija isplativosti
Pokazuje i tačku na kojoj se investicija više ne isplati.
Šta obuhvata i šta dobijateProcjena rizika investicije
Rizik koji se ne može smanjiti mora biti plaćen nižom cijenom ili je razlog da se ne kupi.
Šta obuhvata i šta dobijateExit strategija
Izlaz se planira prije ulaska: on određuje šta i gdje kupujete.
Šta obuhvata i šta dobijateSaradnja
Kako izgleda saradnja
Od prvog upita do odluke, bez iznenađenja.
Upit i uvodni razgovor
Pošaljete upit i razgovaramo o namjeri, budžetu i horizontu. Bez obaveze i bez ponude nekretnina.
Pisani prijedlog
Dobijate obim posla, rezultate koje ćete dobiti, naknadu i rok. Tek tada odlučujete hoćemo li raditi zajedno.
Analiza
Radim korake koje smo dogovorili. Za pravni dio i procjenu vrijednosti uključujem lokalnog advokata i ovlaštenog procjenitelja.
Preporuka i odluka
Dobijate pisani rezultat i preporuku: kupiti, pregovarati ili odustati. Odluka je uvijek vaša.
Kupovina i praćenje
Ako kupujete, pratim plaćanje, ugovor i upis, a kasnije i plan izlaza.
Naknada i interesi
Kako sam plaćen
Način i visinu naknade dogovaramo unaprijed i u pisanom obliku, prema obimu posla: jedno tržište ili više, jedna nekretnina ili portfolio. Prije početka znate šta dobijate, koliko košta i do kada.
Povezane kompanije. Vlasnik sam kompanija koje se bave prodajom, procjenom i finansiranjem nekretnina. Ako preporučena nekretnina ili usluga dolazi iz ponude neke od njih, to vam kažem prije preporuke, a nekretnina prolazi istu analizu i iste provjere kao svaka druga.
„Nemojte kupiti” je rezultat. Ako analiza pokaže da ne treba kupiti, to ćete čuti prije uplate, kada je greška najjeftinija.
„Ako tražite šemu za brzo bogaćenje, niste na pravoj adresi. Ako tražite sistem, mentorstvo i sigurnost, onda ste na pravoj adresi.”
Pitanja
Česta pitanja o saradnji
Kako izgleda prvi razgovor?
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Definišemo namjeru, budžet i horizont i dogovaramo da li i kako mogu pomoći. Ne morate imati odabrano tržište ni nekretninu.
Kako se naplaćuje savjetovanje?
Način i visinu naknade dogovaramo unaprijed i u pisanom obliku, prema obimu posla: jedno tržište ili više, jedna nekretnina ili portfolio. Prije početka znate šta dobijate, koliko košta i do kada.
Radite li samo sa velikim budžetima?
Ne. Metod je isti bez obzira na budžet; mijenja se izbor tržišta i tip nekretnine. Okvirni budžet navodite u upitu da bi prvi razgovor bio konkretan.
Mogu li naručiti samo jednu uslugu?
Možete. Najčešće su to due diligence za nekretninu koju ste već našli ili studija isplativosti za konkretnu ponudu. Ako se pokaže da nedostaje korak prije toga, na primjer jasna namjera, reći ću vam.
Šta ako analiza pokaže da ne treba kupiti?
To je rezultat, a ne neuspjeh. Svrha analize je da pogrešnu kupovinu spriječi prije uplate, kada je to najjeftinije.
Recite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.
