Vodič za investitoreMediteranGR

Investiranje u nekretnine u Grčkoj

Najtraženiji program boravka u Evropskoj uniji kroz nekretnine, sa pragovima koji su od 2024. podijeljeni po zonama. Od 2027. najavljen je i znatno veći porez za kupce izvan EU.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

GrčkaPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+5,6%Rast cijena stanova, godišnjeBanka Grčke, 1. kv. 2026.

4,4%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, maj 2026.

2,5%Inflacija 2025.Svjetska banka

+2,1%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Atina
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 10.413.962 (2025.)
BDP po stanovniku: 26.948 USD (2025.)
Rast BDP-a: +2,1% (2025.)
Rast cijena: +5,6% godišnje (Banka Grčke, 1. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 4,38% (Global Property Guide, maj 2026.). Atina 5,52%, Patras 4,68%.

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Grčkoj i kako?

Strani državljani kupuju nekretnine u Grčkoj bez opštih ograničenja; u pograničnim područjima državljanima zemalja izvan EU treba posebna dozvola. Potrebni su grčki poreski broj (AFM), bankovni račun, advokat i notar. Vlasništvo se upisuje u nacionalni katastar.

Prije ugovora inženjer izdaje potvrdu da na nekretnini nema bespravno izgrađenih dijelova; bez nje nema prenosa. Ako ste kupac izvan EU, rok do kraja 2026. sada ulazi u računicu zbog najavljenog povećanja poreza.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Porez na promet	3% oporezive vrijednosti, uz općinski dodatak ukupno oko 3,09%; plaća kupac. Za kupce izvan EU najavljeno je 15% od 1. 1. 2027.
PDV na novogradnju	24%, ali je primjena obustavljena do kraja 2026. na zahtjev investitora; tada se i na novogradnju plaća porez na promet.
Porez na prihod od najma	15% do 12.000 €, 25% od 12.001 do 24.000 €, 35% od 24.001 do 36.000 € i 45% iznad toga (od 2026.).
Porez na dobit pri prodaji	Oporezivanje kapitalne dobiti od nekretnina obustavljeno je do 31. 12. 2026.
Godišnji porez (ENFIA)	Prema karakteristikama nekretnine; dodatni porez kada ukupna vrijednost nekretnina pređe 500.000 €.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Golden Visa: 800.000 €, 400.000 € ili 250.000 €

Program aktivan

Dozvola boravka na pet godina, obnovljiva dok ste vlasnik. Za pragove od 800.000 € i 400.000 € ulaganje mora biti u jednu nekretninu od najmanje 120 m². Nekretnina se ne smije izdavati kratkoročno (kazna 50.000 € i oduzimanje dozvole); dugoročni najam je dozvoljen. Kod rute od 250.000 € obnova objekta mora biti završena prije prve obnove dozvole. Vlada je u julu 2026. usvojila stambenu strategiju koja predviđa i novu kategoriju vezanu za dugoročni najam; ona još nije zakon.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Grčkoj, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Rezidencija i državljanstvo

Boravak u EU bez obaveze stalnog življenja. Zona određuje prag, a zabrana kratkoročnog najma određuje prihod.

Više o ovoj namjeri

Lično korištenje

Drugi dom na kopnu ili ostrvima; legalnost svakog dograđenog kvadrata provjerava inženjer.

Više o ovoj namjeri

Očuvanje kapitala

Euro i jurisdikcija EU; tržište koje se oporavlja nakon dugog pada, bez pregrijanih prinosa.

Više o ovoj namjeri

Renta

Dugoročni najam u Atini i Solunu. Kratkoročni najam je sve strože uređen i zabranjen za nekretnine iz programa.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Grčkoj prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Katastar i hipotekarni registar: vlasnik, tereti, sporovi.
Potvrda inženjera o legalnosti i građevinska dokumentacija.
Podobnost za Golden Visa: zona, površina, namjena, jedna nekretnina.
Datum zaključenja u odnosu na najavljeni porez od 15% od 2027.
Pravila kratkoročnog najma u toj općini.
Posebna dozvola, ako je nekretnina u pograničnom području.

Makro slika

Inflacija u Grčkoj, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 19,4%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 16,3% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

1,2%2021.
9,6%2022.
3,5%2023.
2,7%2024.
2,5%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Grčkoj

Koliko košta Golden Visa u Grčkoj?

Prag je 800.000 € u Atici, Solunu, na Mikonosu, Santoriniju i ostrvima sa više od 3.100 stanovnika, a 400.000 € u ostatku zemlje. Za prenamjenu poslovnog objekta u stambeni i obnovu zaštićenih objekata prag je 250.000 €.

Mogu li nekretninu iz programa Golden Visa izdavati turistima?

Ne. Nekretnina kupljena radi dozvole boravka ne smije se izdavati kratkoročno; kazna je 50.000 € i oduzimanje dozvole. Dugoročni najam je dozvoljen.

Hoće li porez pri kupovini u Grčkoj porasti?

Premijer je u septembru 2026. najavio da porez na promet za kupce izvan EU od 1. januara 2027. raste sa 3% na 15%. Zakon tada još nije bio objavljen, pa obuhvat i izuzeća provjeravamo prije svake kupovine.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Turska Sjeverni Kipar Italija Španija Portugal Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Grčkoj?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com