Vodič za investitoreAdria regijaME

Investiranje u nekretnine u Crnoj Gori

Euro kao valuta, obala i put ka Evropskoj uniji. Od 2026. za boravak kroz nekretninu važi novi prag, a računica zavisi od toga kupujete li sezonu ili cijelu godinu.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

Crna GoraPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+16,2%Rast cijena stanova, godišnjeMonstat, 2. kv. 2026.

4,8%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, 2. kv. 2026.

3,9%Inflacija 2025.Svjetska banka

+2,7%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Podgorica
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 623.129 (2025.)
BDP po stanovniku: 14.817 USD (2025.)
Rast BDP-a: +2,7% (2025.)
Rast cijena: +16,2% godišnje (Monstat, 2. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 4,84% (Global Property Guide, 2. kv. 2026.). Podgorica 5,15%, Budva 5,01%, Tivat 4,36%.
Pokazatelji MM Real Estate: rast vrijednosti +8,8% godišnje, prinos od najma 5,2% (pregled tržišta, preuzeto 9. 10. 2026.)
Kamata na štednju: 0,30% do jedne godine, 1,15% preko jedne godine (kraj 2025., Centralna banka Crne Gore prema pregledu MM Real Estate)

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Crnoj Gori i kako?

Strani državljani kupuju stanove i kuće u Crnoj Gori pod istim uslovima kao domaći. Ograničenja važe za poljoprivredno i šumsko zemljište i za pojedine zaštićene zone, pa se zemljište u praksi često kupuje preko lokalne kompanije.

Vlasništvo se stiče upisom u katastar nepokretnosti, na osnovu notarski ovjerenog ugovora. U listu nepokretnosti provjeravam terete i, posebno na obali, da li je objekat upisan kao legalan.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Porez na promet (polovne nekretnine)	3% do 150.000 €; 5% na dio od 150.000 do 500.000 €; 6% na dio iznad 500.000 €. Plaća kupac, u roku od 15 dana od ugovora.
PDV na novogradnju	21% kod kupovine od investitora u sistemu PDV-a; uključen je u cijenu i tada nema poreza na promet.
Porez na prihod od najma	15% na prihod umanjen za troškove; bez dokumentovanih troškova priznaje se 30%, kod turističkog izdavanja 50% ili 70%.
Porez na kapitalnu dobit	15% na razliku prodajne i nabavne cijene, uz izuzetke (npr. jedina nekretnina u kojoj živite).
Godišnji porez na nepokretnosti	0,25–1% tržišne vrijednosti, zavisno od opštine i vrste nekretnine.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Boravak kroz nekretninu: od 150.000 €

Program aktivan

Od 17. januara 2026. privremeni boravak po osnovu vlasništva traži nekretninu poreske vrijednosti od najmanje 150.000 €, prema rješenju Poreske uprave, a ne prema cijeni iz ugovora. Dozvola važi godinu dana, obnavlja se i ne daje pravo na rad. Ko je boravak dobio ranije, obnavlja ga po starim pravilima. Program ekonomskog državljanstva završen je krajem 2022.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Crnoj Gori, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Lično korištenje

Boka, Budvanska rivijera i Bar za drugi dom; Podgorica za život i posao. Legalnost objekta je prva provjera.

Više o ovoj namjeri

Renta

Bruto prinos 4,4–5,2% zavisno od grada. Na obali prihod nosi sezona, pa računam sa popunjenošću cijele godine, ne jula i augusta.

Više o ovoj namjeri

Rast vrijednosti

Projekti uz novu infrastrukturu i marine; ulazak u ranoj fazi gradnje, uz provjeru developera i dozvola.

Više o ovoj namjeri

Rezidencija i državljanstvo

Ako je cilj boravak, mjerodavna je poreska vrijednost od 150.000 €, a ne cijena koju ste platili.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Crnoj Gori prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

List nepokretnosti: vlasnik, tereti i da li je objekat upisan bez ograničenja.
Građevinska i upotrebna dozvola, usklađenost sa planskim dokumentom.
Developer: završeni projekti, rokovi i garancije za uplate tokom gradnje.
Realna popunjenost van sezone i trošak upravljanja najmom.
Poreska vrijednost nekretnine, ako je cilj boravak.
Izlaz: ko kupuje na toj lokaciji izvan ljetnih mjeseci.

Makro slika

Inflacija u Crnoj Gori, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 31,8%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 24,1% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

2,4%2021.
13,0%2022.
8,6%2023.
3,3%2024.
3,9%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Crnoj Gori

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori?

Mogu. Stanove i kuće strani državljani kupuju pod istim uslovima kao domaći. Ograničenja važe za poljoprivredno i šumsko zemljište i pojedine zaštićene zone.

Mogu li dobiti boravak kupovinom nekretnine u Crnoj Gori?

Mogu, ali od 17. januara 2026. nekretnina mora imati poresku vrijednost od najmanje 150.000 €. Dozvola je privremena, važi godinu dana, obnavlja se i ne daje pravo na rad. Državljani EU izuzeti su od ovog praga.

Koliki je porez pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori?

Za polovne nekretnine porez na promet je 3% do 150.000 €, 5% na dio do 500.000 € i 6% na dio iznad toga. Kod novogradnje se plaća PDV od 21%, koji je uključen u cijenu investitora.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Bosna i Hercegovina Hrvatska Srbija Albanija Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Crnoj Gori?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com