Pojmovnik investiranja u nekretnine
Pojmovi koje ćete čuti od prodavca, banke, advokata i od mene, objašnjeni jednom ili dvjema rečenicama.
- Anuitet
- Jednaka mjesečna rata kredita koja sadrži kamatu i dio glavnice. Na početku otplate veći dio rate je kamata, pred kraj glavnica.
- Bruto prinos od najmagross yield
- Godišnja renta podijeljena sa cijenom nekretnine, prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Služi za prvo poređenje, ne za odluku.
- Cash-on-cash povrat
- Godišnji novčani tok nakon rate kredita, podijeljen sa vlastitim uloženim novcem. Pokazuje šta vaš novac zarađuje u gotovini, bez rasta vrijednosti.
- Developerinvestitor gradnje
- Kompanija koja gradi i prodaje nekretninu. Kod kupovine u izgradnji njegova pouzdanost je važnija od izgleda projekta.
- DSCR, pokrivenost dugadebt service coverage ratio
- Neto prihod od najma podijeljen sa godišnjom ratom kredita. Iznad 1 znači da renta pokriva ratu; ispod 1 razliku plaća vlasnik.
- Due diligencedubinska analiza
- Provjera nekretnine prije kupovine: vlasništva i tereta, dozvola, developera, ugovora i cijene u odnosu na stvarnu tržišnu vrijednost.
- Etažno vlasništvo
- Vlasništvo nad posebnim dijelom zgrade, na primjer stanom, zajedno sa udjelom u zajedničkim dijelovima. Bez etažiranja stan se ne može upisati kao zasebna nekretnina.
- Exit strategijaizlazna strategija
- Unaprijed definisan plan izlaska iz investicije: kada prodajete, kome, po kojoj očekivanoj cijeni i šta radite ako tržište uspori.
- Fazno plaćanje
- Plaćanje cijene u ratama tokom gradnje, direktno developeru. Smanjuje početni ulog, a rizik kašnjenja pokriva se uplatama vezanim za faze gradnje i garancijama.
- Freeholdpuno vlasništvo
- Trajno vlasništvo nad nekretninom i zemljištem. U nekim zemljama stranci ga mogu steći samo u određenim zonama.
- Golden Visa
- Naziv za programe u kojima investicija iznad propisanog iznosa donosi dozvolu boravka. Uslovi se razlikuju po zemlji i često se mijenjaju.
- Hipoteka
- Založno pravo na nekretnini kojim banka osigurava kredit. Hipoteka upisana na nekretnini koju kupujete mora biti izbrisana prije ili pri prenosu.
- Inflacija
- Opšti rast cijena, zbog kojeg isti iznos novca vremenom kupuje manje. Mjeri se godišnjom promjenom potrošačkih cijena.
- IRR, interna stopa povratainternal rate of return
- Godišnja stopa povrata koja uzima u obzir sve uplate i isplate i trenutak u kojem se dešavaju, uključujući prodaju.
- Kapara
- Iznos koji kupac plaća pri predugovoru kao potvrdu ozbiljnosti. Ako kupac odustane, u pravilu je gubi; pravila se razlikuju po zemlji.
- Kapitalna dobit
- Razlika između prodajne i nabavne cijene nekretnine. U mnogim zemljama se oporezuje, često uz oslobođenje nakon određenog roka držanja.
- Kupovna moć
- Količina robe i usluga koju možete kupiti određenim iznosom novca. Pada kada cijene rastu brže od vašeg novca.
- Leaseholddugoročni zakup
- Pravo korištenja nekretnine na određeni broj godina, bez vlasništva nad zemljištem. Vrijednost pada kako se rok bliži kraju.
- Leverage, finansijska poluga
- Korištenje pozajmljenog novca, kredita ili plaćanja na rate, za kupovinu nekretnine. Povećava povrat na vlastiti kapital, ali i rizik.
- Likvidnost
- Brzina kojom se imovina može pretvoriti u novac bez većeg gubitka. Nekretnine su manje likvidne od štednje, a među njima se lokacije jako razlikuju.
- LTV, odnos kredita i vrijednostiloan to value
- Iznos kredita podijeljen sa vrijednošću nekretnine. Kredit od 100.000 € na nekretninu od 200.000 € znači LTV 50%.
- Neto prinos od najmanet yield
- Godišnja renta umanjena za troškove (upravljanje, održavanje, prazni mjeseci, porez), podijeljena sa cijenom nekretnine.
- NOI, neto operativni prihodnet operating income
- Prihod od najma umanjen za operativne troškove, prije otplate kredita i poreza na dobit.
- Novčani tokcash flow
- Razlika između novca koji nekretnina donese i novca koji odnese u jednom periodu, uključujući ratu kredita.
- Off-plankupovina u izgradnji
- Kupovina nekretnine prije nego što je izgrađena. Cijena je obično niža, a rizik isporuke veći.
- Popunjenost
- Dio godine u kojem je nekretnina iznajmljena. Kod turističkog najma presudna je popunjenost izvan sezone.
- Porez na promet nekretnina
- Porez koji se plaća pri prenosu vlasništva, najčešće kao postotak vrijednosti. Kod novogradnje ga obično zamjenjuje PDV.
- Pretprodaja
- Prodaja stanova prije početka ili u ranoj fazi gradnje, po cijeni nižoj od cijene završenih stanova.
- Procjena vrijednosti
- Stručno mišljenje ovlaštenog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti nekretnine, po priznatim standardima kao što je IVS.
- Realni rast
- Rast nakon što se oduzme inflacija. Ako cijene nekretnina rastu 10%, a inflacija je 12%, realna vrijednost je pala.
- Reciprocitet
- Pravilo po kojem stranac može kupiti nekretninu u nekoj zemlji ako državljani te zemlje mogu kupiti nekretninu u njegovoj.
- Refinansiranje
- Zamjena postojećeg kredita novim ili podizanje kredita na nekretninu koju već imate, da se oslobodi kapital ili popravi kamata.
- Rezidencija kroz investiciju
- Dozvola boravka koja se stiče ulaganjem, na primjer kupovinom nekretnine iznad propisanog iznosa. Ne znači automatski i državljanstvo.
- Tapija
- Isprava o vlasništvu nad nekretninom u Turskoj i na Sjevernom Kipru. Njeno porijeklo i upisani tereti prva su provjera.
- Ukupni povrat
- Zbir neto prihoda od najma i rasta vrijednosti tokom držanja, nakon poreza i troškova. Najtačnije se izražava kroz IRR.
- Ukupni trošak vlasništva
- Sve što nekretnina košta dok je vaša: cijena i porez pri kupovini, kamata, održavanje, režije, osiguranje i godišnji porezi.
- Upotrebna dozvola
- Potvrda da je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom i da se može koristiti. Bez nje su upis, kredit i prodaja otežani.
- Valutni rizik
- Rizik da promjena kursa smanji vrijednost investicije ili prihoda izraženu u vašoj valuti.
- Zemljišna knjiga
- Javni registar vlasništva i tereta na nekretninama. Vlasnik postajete upisom, a ne potpisom ugovora.
Pojam je jasan, a odluka nije?
Recite mi šta razmatrate. Prevest ću brojke i papire u odluku: kupiti, pregovarati ili odustati.
