Analiza tržišta nekretnina
Analiza tržišta nekretnina odgovara na dva pitanja prije nego što pogledate ijedan stan: gdje kupiti i kada. Poredim tržišta, gradove i lokacije po istim pokazateljima, da izbor ne zavisi od toga šta se trenutno reklamira.
Kada vam treba
- Prije prve kupovine izvan zemlje u kojoj živite.
- Kada birate između dva ili tri tržišta ili grada.
- Kada imate konkretnu ponudu i želite znati je li lokacija prava.
Obuhvat
Šta analiza obuhvata
- Makro okvir: rast privrede, inflacija, kamate i valuta.
- Ponuda: izdate dozvole, projekti u gradnji i neprodati stanovi.
- Potražnja: stanovništvo, zaposlenost, turizam i udio stranih kupaca.
- Cijene i rente: ostvarene prodaje, a ne oglasi, i odnos cijene i rente.
- Pravila za strane kupce: vlasništvo, porezi, programi boravka.
- Faza ciklusa: da li tržište raste, miruje ili se hladi.
- Mikrolokacija: ulica i zgrada, ne samo grad.
Rezultat
Šta dobijate
Pisani pregled sa poređenjem najmanje tri opcije, pokazateljima sa izvorima i preporukom: gdje, zašto i pod kojim uslovima. Uz to i šta bi preporuku promijenilo.
Rezultat ovog koraka u metodu: Uži izbor tržišta i lokacija. Svaki korak ima pisani rezultat, da preporuku možete provjeriti, a ne samo vjerovati joj.
U praksi
Kada kupiti: tri signala koja pratim
Odnos cijene i rente
Kada cijene rastu brže od renti, prinos pada i ulazak postaje skuplji.
Ponuda novogradnje
Izdate dozvole i projekti u gradnji pokazuju hoće li ponuda sustići potražnju.
Kamate i dostupnost kredita
Jeftiniji kredit podiže potražnju i cijene. Skuplji otvara prostor za pregovore.
Pitanja
Česta pitanja: analiza tržišta nekretnina
Šta je analiza tržišta nekretnina?
Analiza tržišta nekretnina je poređenje tržišta, gradova i lokacija po ponudi, potražnji, cijenama, rentama, propisima i porezima. Odgovara na pitanja gdje i kada kupiti, prije nego što se bira konkretna nekretnina.
Po čemu se analiza tržišta razlikuje od procjene vrijednosti?
Procjena vrijednosti odgovara na pitanje koliko vrijedi jedna konkretna nekretnina. Analiza tržišta odgovara na pitanje na kojem tržištu i lokaciji uopšte ima smisla kupovati i u kojem trenutku. Jedna dolazi prije druge.
Mogu li sam uraditi analizu tržišta?
Dio možete: javni podaci o cijenama, inflaciji i propisima dostupni su i na ovom sajtu, na stranicama tržišta. Teži dio je poređenje više tržišta po istim mjerilima, provjera podataka na terenu i čitanje faze ciklusa.
Ostale usluge
Usluge se nadovezuju jedna na drugu
Due diligence nekretnine
Radi se prije kapare, ne poslije.
PročitajteStudija isplativosti
Tri scenarija: konzervativni, bazni i optimistični. Odluka se donosi na konzervativnom.
PročitajteProcjena rizika investicije
Sedam vrsta rizika: tržišni, pravni, rizik developera, finansijski, valutni, regulatorni i rizik likvidnosti.
PročitajteExit strategija
Izlaz se planira prije ulaska: on određuje šta i gdje kupujete.
PročitajteRecite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.
Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.
