Property Expo Adria 202620. i 21. oktobar, Hotel Hills, SarajevoDogovorite sastanak na sajmu

+387 61 551 771 EN Zakažite konsultacije

UslugaKorak 04 metoda

Studija isplativosti

Studija isplativosti pokazuje koliko investicija zaista donosi: prinos, novčani tok i povrat u tri scenarija, nakon svih troškova i poreza. To je račun koji se radi prije kupovine, na brojkama koje se mogu provjeriti.

Zakažite konsultacijeCijeli metod u pet koraka
Metod u pet korakaKorak po korak
01Namjerazašto kupujete
02Tržištegdje i kada
03Provjeradue diligence
04Isplativostbrojke i rizik
05Izlazexit strategija
Rezultat ovog korakaStudija isplativosti

Kada vam treba

  • Prije svake kupovine na kredit ili na rate.
  • Kada poredite dvije nekretnine ili dva tržišta.
  • Kada vam developer nudi „garantovan prinos” i želite vidjeti šta stoji iza broja.

Obuhvat

Šta analiza obuhvata

  • Ulazni troškovi: cijena, porez, takse, opremanje.
  • Prihod: renta i popunjenost, provjerene na stvarnim ugovorima.
  • Operativni troškovi: upravljanje, održavanje, osiguranje, režije.
  • Finansiranje: kredit ili rate developeru, kamata i rok.
  • Porezi: na prihod od najma i na dobit pri prodaji.
  • Izlaz: očekivana prodajna cijena i troškovi prodaje.
  • Osjetljivost: šta ako renta padne, kamata poraste ili prodaja kasni.

Rezultat

Šta dobijate

Tabela novčanih tokova po godinama, tri scenarija i sažetak na jednoj stranici: koliko ulažete, koliko dobijate, kada i uz koji rizik.

Rezultat ovog koraka u metodu: Studija isplativosti. Svaki korak ima pisani rezultat, da preporuku možete provjeriti, a ne samo vjerovati joj.

U praksi

Tri broja koja čitam prva

  1. Neto prinos od najma

    Godišnja renta nakon svih troškova, podijeljena sa ukupnim ulaganjem. Pokazuje šta nekretnina zarađuje dok je držite.

  2. Pokrivenost rate (DSCR)

    Neto prihod podijeljen sa godišnjom ratom. Ispod 1 znači da doplaćujete iz džepa.

  3. IRR

    Godišnji povrat koji uzima u obzir sve uplate, isplate i njihov trenutak, uključujući prodaju.

Pitanja

Česta pitanja: studija isplativosti

Šta je studija isplativosti nekretnine?

Studija isplativosti je izračun koji pokazuje koliko investicija u nekretninu donosi nakon svih troškova i poreza: neto prinos, novčani tok po godinama i ukupni povrat, u tri scenarija. Radi se prije kupovine.

Zašto tri scenarija?

Zato što niko ne zna tačnu buduću rentu, kamatu ni cijenu. Konzervativni scenarij pokazuje šta se dešava kada stvari krenu lošije od plana; ako investicija i tada ima smisla, odluka je čvrsta.

Šta ako developer garantuje prinos?

Garancija vrijedi koliko i onaj ko je daje i ugovor u kojem piše. Provjeravam ko garantuje, na koliko dugo, čime je garancija pokrivena i da li je prinos već uračunat u višu cijenu nekretnine.

Kalkulator povrataPrimjeri izračuna

Ostale usluge

Usluge se nadovezuju jedna na drugu

Korak 02

Analiza tržišta nekretnina

Odgovara na pitanja gdje i kada, prije pitanja šta.

Pročitajte
Korak 03

Due diligence nekretnine

Radi se prije kapare, ne poslije.

Pročitajte
Korak 04

Procjena rizika investicije

Sedam vrsta rizika: tržišni, pravni, rizik developera, finansijski, valutni, regulatorni i rizik likvidnosti.

Pročitajte
Korak 05

Exit strategija

Izlaz se planira prije ulaska: on određuje šta i gdje kupujete.

Pročitajte

Recite mi zašto kupujete. Reći ću vam gdje i kada — ili da ne kupite.

Prvi razgovor je o vašim ciljevima, a ne o nekretninama na prodaju. Ako brojke ne stoje, to ćete čuti prije nego što uložite i jedan euro.

Zakažite konsultacije
Zakažite konsultacijePozovite