Vodič za investitoreAdria regijaHR

Investiranje u nekretnine u Hrvatskoj

Članica EU, eurozone i Schengena, sa obalom koju traži cijela Evropa. Cijene su visoke, prinosi skromni, a pravila za kupce izvan EU stroža nego što se obično misli.

Zakažite konsultacije o ovom tržištu Sva tržišta

HrvatskaPodaci karte: Natural Earth. Granice su informativne.

+14,3%Rast cijena stanova, godišnjeHrvatska narodna banka, 1. kv. 2026.

4,4%Bruto prinos od najmaGlobal Property Guide, 4. kv. 2025.

3,7%Inflacija 2025.Svjetska banka

+3,4%Rast BDP-a 2025.Svjetska banka

Osnovni podaci

Glavni grad: Zagreb
Valuta: euro (EUR)
Stanovništvo: 3.876.200 (2025.)
BDP po stanovniku: 27.104 USD (2025.)
Rast BDP-a: +3,4% (2025.)
Rast cijena: +14,3% godišnje (Hrvatska narodna banka, 1. kv. 2026.)
Bruto prinos od najma: 4,42% (Global Property Guide, 4. kv. 2025.). Zagreb 4,72%, Rijeka 4,28%, Split 3,61%, Osijek 5,08%.

Bruto prinos je renta prije troškova, praznih mjeseci i poreza. Različiti izvori mjere različite uzorke, pa se brojke razlikuju.

Vlasništvo

Ko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj i kako?

Državljani i kompanije iz EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske kupuju nekretnine u Hrvatskoj pod istim uslovima kao domaći. Državljani ostalih zemalja, pa tako i zemalja regije izvan EU, trebaju saglasnost Ministarstva pravosuđa, koja se daje samo ako sa zemljom kupca postoji reciprocitet. Postupak traje mjesecima, pa u predugovor unosimo odgodni uslov.

Poljoprivredno zemljište i zaštićena područja imaju posebna pravila. Alternativa za kupce izvan EU je kupovina preko kompanije registrovane u Hrvatskoj, sa poreskim posljedicama koje treba izračunati unaprijed.

Troškovi i porezi

Šta plaćate pri kupovini, tokom vlasništva i pri prodaji

Okvirni pregled za fizičko lice. Tačan obračun radim za konkretnu nekretninu, kupca i datum, uz lokalnog poreskog savjetnika.

Stavka	Pravilo
Porez na promet nekretnina	3% tržišne vrijednosti; plaća kupac. Ne plaća se ako je isporuka oporeziva PDV-om.
PDV na novogradnju	25% kod kupovine od investitora u sistemu PDV-a; uključen u cijenu.
Porez na prihod od najma	12% uz paušalno priznatih 30% troškova kod dugoročnog najma. Turistički najam se oporezuje paušalno po krevetu, u iznosu koji određuje grad ili općina.
Porez na dobit pri prodaji	24% na ostvarenu dobit; u pravilu se ne plaća ako se nekretnina proda nakon dvije godine od sticanja.
Godišnji porez na nekretnine	0,60–8 € po m² (od 2025.), prema odluci grada ili općine. Ne plaća se za nekretnine u kojima se stalno stanuje ili su u dugoročnom najmu.

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Propisi se mijenjaju; izvori su navedeni na dnu stranice.

Boravak i državljanstvo

Bez programa kroz nekretnine

Nema programa

Hrvatska nema program boravka ni državljanstva kroz investiciju u nekretnine. Vlasništvo samo po sebi državljanima trećih zemalja ne otvara put ka stalnom boravku.

Uporedite programe na svim tržištima

Gdje, prema namjeri

Šta gledati u Hrvatskoj, zavisno od toga zašto kupujete

Isto tržište jednom investitoru nudi rentu, drugom rast, trećem boravak. Zato prvo definišemo namjeru.

Lično korištenje

Kuća ili stan za odmor na obali i povratak dijaspore. Uporabna dozvola i usklađene knjige su uslov, ne formalnost.

Više o ovoj namjeri

Očuvanje kapitala

Jurisdikcija EU i euro bez valutnog rizika; cijena sigurnosti je visoka ulazna cijena.

Više o ovoj namjeri

Renta

Turistički najam nosi sezona i paušalni porez; novi porez na nekretnine nagrađuje dugoročni najam.

Više o ovoj namjeri

Due diligence

Šta provjeravam u Hrvatskoj prije uplate

Lista je prilagođena ovom tržištu. Ako nekretnina padne na jednoj tački, to ćete čuti od mene prije kapare.

Kako radim due diligence

Zemljišna knjiga i katastar: isti vlasnik, ista površina, bez tereta.
Uporabna dozvola ili rješenje o ozakonjenju, posebno kod starijih objekata na obali.
Granica pomorskog dobra i pravo pristupa parceli.
Saglasnost Ministarstva pravosuđa kao odgodni uslov u predugovoru (kupci izvan EU).
Kategorizacija i dozvole, ako je cilj turistički najam.
Energetski certifikat i stvarni troškovi održavanja.

Makro slika

Inflacija u Hrvatskoj, 2021–2025.

Cijene su od 2021. do 2025. porasle ukupno 27,7%. Novac koji je za to vrijeme mirovao izgubio je 21,7% kupovne moći.

Izračunajte za svoj iznos

2,5%2021.
10,8%2022.
7,9%2023.
3,0%2024.
3,7%2025.

Izvor: Svjetska banka, potrošačke cijene, godišnji prosjek. Stanje 8. 10. 2026.

Pitanja

Česta pitanja o kupovini nekretnine u Hrvatskoj

Mogu li državljani BiH, Srbije ili Crne Gore kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Mogu, ali kao državljani zemalja izvan EU trebaju saglasnost Ministarstva pravosuđa, koja zavisi od reciprociteta sa zemljom kupca i vrste nekretnine. Postupak traje mjesecima, pa se predugovor zaključuje uz odgodni uslov.

Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

Porez na promet je 3% tržišne vrijednosti i plaća ga kupac. Kod novogradnje koju prodaje investitor u sistemu PDV-a plaća se PDV od 25%, uključen u cijenu, i tada nema poreza na promet.

Šta je novi porez na nekretnine u Hrvatskoj?

Od 2025. vlasnici plaćaju godišnji porez od 0,60 do 8 € po kvadratu, prema odluci grada ili općine. Ne plaća se za nekretnine u kojima se stalno stanuje ili koje su u dugoročnom najmu, pa najviše pogađa kuće za odmor i kratkoročni najam.

Izvori

Posljednja provjera: 10. 10. 2026. Stranica je informativna i ne zamjenjuje pravni ni poreski savjet za konkretan slučaj.

Druga tržišta

Bosna i Hercegovina Crna Gora Srbija Albanija Svih 20 tržišta

Razmišljate o kupovini u Hrvatskoj?

Recite mi zašto kupujete i koliki je budžet. Reći ću vam da li ovo tržište odgovara toj namjeri, šta bih provjerio i da li bih na vašem mjestu kupio.

Zakažite konsultacije

+387 61 551 771 info@minetmusic.com