Boravak i državljanstvo kroz kupovinu nekretnine: gdje je moguće
Programi se mijenjaju brže od tržišta: Španija je svoj ukinula 2025., Portugal je nekretnine isključio 2023., a Crna Gora i Gruzija su 2026. podigle pragove. Ovdje je stanje na 20 tržišta sa kojima radim.
Kako čitati tabelu
Program aktivan Propisan je iznos ulaganja u nekretninu koji daje pravo na boravak ili državljanstvo.
Uz uslove Vlasništvo je jedan od osnova za dozvolu boravka, bez investicionog programa i bez garancije ishoda.
Nema programa Kupovina nekretnine ne utiče na pravo boravka.
Pregled
Programi po tržištima
| Tržište | Status | Vrsta | Prag ulaganja u nekretninu | Napomena |
|---|---|---|---|---|
| Crna Gora | Program aktivan | Privremeni boravak | 150.000 € poreske vrijednosti | Od 17. 1. 2026. Dozvola na godinu dana, bez prava na rad. Državljanstvo kroz investiciju ukinuto 2022. |
| Turska | Program aktivan | Državljanstvo i boravak | 400.000 USD (državljanstvo); 200.000 USD (boravak) | Zabrana prodaje tri godine. Supružnik i djeca do 18 godina uključeni. |
| Grčka | Program aktivan | Boravak (Golden Visa) | 800.000 €, 400.000 € ili 250.000 €, zavisno od zone i vrste objekta | Pet godina, obnovljivo. Bez kratkoročnog izdavanja. Od 2027. najavljen porez na promet od 15% za kupce izvan EU. |
| Gruzija | Program aktivan | Privremeni boravak | 150.000 USD | Od 1. 3. 2026. (ranije 100.000 USD). Vrijednost potvrđuje ovlašteni procjenitelj. |
| Ujedinjeni Arapski Emirati | Program aktivan | Golden viza | 2.000.000 AED | Višegodišnja viza; uslovi za off-plan i hipoteku zavise od emirata. |
| Katar | Program aktivan | Boravak bez sponzora | 730.000 QAR (oko 200.000 USD) | Od 3,65 mil. QAR pogodnosti stalnog boravka. Samo u zonama otvorenim za strance. |
| Saudijska Arabija | Program aktivan | Premium Residency (vlasnici nekretnina) | 4.000.000 SAR (oko 1,1 mil. USD) | Stambena, završena nekretnina bez hipoteke, uz procjenu ovlaštenog procjenitelja. |
| Jordan | Program aktivan | Boravak | 200.000 JOD (developer, Aman); 300.000 JOD (drugi prodavci); 150.000 JOD izvan Amana | Pet godina, obnovljivo. Zabrana prodaje i hipoteke pet godina. |
| Indonezija | Program aktivan | Second Home viza; Golden Visa | oko 130.000 USD (Second Home); 350.000–700.000 USD u finansijskim instrumentima (Golden Visa) | Stan od 1 mil. USD priznaje se za desetogodišnju Golden Visa; vile ne. |
| Bosna i Hercegovina | Uz uslove | Privremeni boravak po osnovu vlasništva | bez propisanog iznosa | Uz dodatne uslove iz Zakona o strancima; nije investicioni program. |
| Srbija | Uz uslove | Privremeni boravak po osnovu vlasništva | bez propisanog iznosa | Nije investicioni program; uslovi se provjeravaju za konkretan slučaj. |
| Albanija | Uz uslove | Dozvola boravka za vlasnike nekretnina | uslove provjeravamo za konkretan slučaj | Vremenski ograničena dozvola koja se obnavlja; nema programa državljanstva. |
| Sjeverni Kipar | Uz uslove | Dozvola boravka za vlasnike | vezano za vlasništvo | Ne daje prava u Republici Kipar ni u EU. |
| Hrvatska | Nema programa | Nema programa | — | Vlasništvo ne daje pravo boravka državljanima trećih zemalja. |
| Italija | Nema programa | Nema programa kroz nekretnine | — | Investitorska viza: obveznice, kompanija, startup ili donacija, ne nekretnine. |
| Španija | Nema programa | Program ukinut | — | Golden Visa ukinuta 3. 4. 2025.; ranije dozvole se obnavljaju. |
| Portugal | Nema programa | Nekretnine se ne računaju | — | Golden Visa postoji kroz druge rute (npr. fondovi). Državljanstvo nakon 10 godina boravka od 19. 5. 2026. |
| Ujedinjeno Kraljevstvo | Nema programa | Nema programa | — | Investitorska viza ukinuta 2022.; vlasništvo ne daje boravak. |
| Liban | Nema programa | Nema programa | — | Bez programa boravka ili državljanstva kroz nekretnine. |
| Sjedinjene Američke Države | Nema programa | Nema programa kroz nekretninu | — | Kupovina ne daje vizu. EB-5 traži 800.000 ili 1.050.000 USD u posao sa deset radnih mjesta, a ne u kuću ili stan. |
Prije odluke
Četiri pitanja koja postavljam prije svakog programa
Šta vam tačno treba: boravak, pasoš ili opcija?
Dozvola boravka, stalni boravak i državljanstvo su tri različite stvari, sa različitim obavezama i rokovima.
Koliko dugo morate držati nekretninu?
Rok držanja je dio investicije: tri godine u Turskoj, pet u Jordanu, a dozvola u Grčkoj traje dok ste vlasnik.
Smije li nekretnina raditi za vas?
Negdje je izdavanje ograničeno, kao kratkoročni najam u Grčkoj. To mijenja prinos i mora ući u računicu.
Šta ako se program promijeni?
Pratim da li izmjene važe unazad i šta se dešava sa ranije izdatim dozvolama. Kupujem samo nekretninu koja ima smisla i bez programa.
Pitanja
Česta pitanja o programima boravka i državljanstva
Koja zemlja daje državljanstvo za kupovinu nekretnine?
Od tržišta sa kojima radim, državljanstvo direktno kroz kupovinu nekretnine nudi Turska, za ulaganje od najmanje 400.000 USD i uz zabranu prodaje tri godine. Ostali programi daju dozvolu boravka, a ne pasoš.
Gdje u Evropskoj uniji mogu dobiti boravak kupovinom nekretnine?
Od tržišta sa kojima radim, u Grčkoj: prag je 800.000 €, 400.000 € ili 250.000 €, zavisno od zone i vrste objekta. Španija je program ukinula 3. aprila 2025., a Portugal je nekretnine isključio u oktobru 2023.
Koji je najniži iznos za boravak kroz nekretninu?
Među programima sa propisanim pragom, niži su Crna Gora (150.000 € poreske vrijednosti), Gruzija (150.000 USD), Jordan izvan Amana (150.000 JOD) i Katar (730.000 QAR, oko 200.000 USD). Niži prag ne znači i bolji izbor: važni su prava koja dozvola daje i kvalitet same nekretnine.
Da li boravak kroz nekretninu vodi do državljanstva?
Ne automatski. Većina programa daje privremeni boravak koji se obnavlja, a do državljanstva vodi poseban, dug postupak sa uslovima stvarnog boravka. U Portugalu je taj rok 2026. produžen na deset godina.
Treba vam plan B, a ne samo nekretnina?
Recite mi zašto vam treba boravak ili drugi pasoš i koliki je budžet. Uporedit ću programe i nekretnine koje im odgovaraju, uz provjeru uslova u trenutku odluke.
